Archive for the ‘不動産の価格’ Category
ウッドショックと土地価格への影響
昨年から続くウッドショックに加えてウクライナ危機によるロシアの経済制裁により木材価格が急騰しています。あるネット記事によれば、延べ面積約３０坪の平均的な伊達物で２００万円から３００万円価格が上がっているそうです。限られた予算でマイホームを考えている大多数の消費者にとっては厳しい状況となっています。
一方、土地の価格ですが、ウッドショックの影響による需要減が懸念されるところではありますが、都心の駅近物件などでは、相変わらず高値の取引が見られます。地価が下落する気配がなく、今後、建築費等の上昇が続くであろうことを予想し、買い急いでいる印象があります。
昨今の地価上昇、バブル末期の駆け込み需要増に似た印象があります。その当時も地価が上がり続け、住宅を購入した人の話では、今を逃したら一生マイホームは持てない、と思ったそうです。
バブル＝泡、というようにバブルはいつかははじけますが、今回の異次元緩和による金余りが続くようであれば、土地神話が復活し、地価は上がり続けるのでしょうか？答えは神のみが知っているのでしょう。
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生産緑地と宅地価格
都市部の農地を残すことを主旨する生産緑地、その生産緑地が２０２２年に順次期限を迎えます。その生産緑地の今後が注目されていますが、国土交通省の調査では、現時点で少なくとも７割程度は宅地転用されず新制度の適用を受け農地として存続するとのことでした。
生産緑地である間は、所有者は農地として課税されるため有利ではありますが、今後の地価の動向によっては、現在の地価で売却したほうが有利であるかもしれません。
生産緑地が大量に宅地に転用されることによる地価下落、いわゆる「２０２２年問題」は回避されるようです。但し、都市部での地価が高騰している現在、宅地価格の下落を期待していた人々から落胆の声が聞こえそうです。
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北広島市の住宅地価上昇率
先日発表された令和４年地価公示、全国の住宅地ベスト１０のうち上位３位を北海道北広島市の地点が占めました。
お隣の札幌市のマンション、戸建住宅価格は上昇が続いていましたが、札幌市のベッドタウンである北広島市の価格も急上昇しました。北海道日本ハムファイターズの本拠地となる新球場の建設が進んでいることが主な理由のようです。それに伴いJR北海道の新駅の建設も予定されており、住宅地の地価を押し上げる要因となりました。
あるネット記事によると、北広島市の住宅地を購入した主な需要者は、道外居住者が多く、投資目的での購入が多いそうです。北広島市の戸建住宅の価格は、８０坪程度の土地で４５００万円程度、平均的な年収の家庭では簡単に購入に踏み切れないようです。
金融緩和により過熱する不動産投資、不動産価格の高騰はしばらく続きそうです。
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物流施設用地の価格
ネットショッピングの普及によって需要の増えた物流施設用地、特に系統連続性に優れ、高速道路のインターチェンジに近い面大地の取引価格が急騰しています。今回令和４年地価公示においても、上記に当てはまる物流施設適地の公示価格が軒並み上昇しました。
先日、神奈川県綾瀬市の東名高速道路綾瀬スマートインターチェンジに隣接する土地（５５８２㎡）が１３億７０００万円で落札された、との記事を見ました。ちなみにこの土地の最低落札価格が４億９６００万円、最落価格を約９億円上回る価格での落札でした。
物流施設用地に適した土地は希少性が高く、今後、ネットショッピングのますますの普及によって需要が高まることが予想されます。今回の落札結果は他の物流施設用地の土地価格決定の際の指標になるものと思われます。
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ウッドショックと木造建物価格
ウッドショックによる木材価格の上昇が続いています。木材価格は昨年頃から上昇していましたが、ウクライナ情勢によってさらに急騰しています。
木材価格の上昇に伴い、木製の工業品、特に木造の建物の価格が状しています。話では、建築物の価格は木材、鋼材を含め原材料が上昇する前との比較で２割から３割上昇したとの声も聞かれます。
木材は現在、ほとんど輸入に頼っている上京で、日本以外の国での需要増、船舶運賃等の上昇で木材の価格も上がっているのが実際のところです。
ここで注目されるのが国産木材ですが、伐採後の搬出のための道路等のインフラの整備や人件費の高騰で簡単に切り替えれないと考えられます。
但し、今後も輸入木材の上昇が続き、国産材の価格が下回るような状況になれば、一気に国産材の需要増及び国内の林業も活性化していくものと考えられます。
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高級住宅の鑑定評価額
高級住宅は名声・品等に優れた住宅地域の存し、施行の質がよく、規模も大きい建物を有する土地建物を指し、そのような不動産の鑑定評価は難しいことが多いです。
高級住宅は総額が高く、需要者が限られるため通常の戸建住宅と比較して売買が難しく、また、施主の好みを反映した設備等が却って買い手から敬遠されることがあるため、何らかの市場性減価が発生することが多いです。このような市場性減価が発生するか否か、また発生した場合の減価率の決定に苦労することが多いです。
高級住宅地であっても不動産鑑定評価の場合、通常は建物に価値を付けることになりますが、実際の市場では購入者は開発業者であることが多く、築年が浅く老朽化や陳腐化、破損等がなくても取り壊されて分譲されることも多くあります。
過去の取引もみても、売りに出してすぐに売れているケースもあれば、中々売買が成立しない場合もあり、金融市場の動向、地域の需給動向、売り出すタイミング等も考慮しながら鑑定評価額を決定する必要があります。
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平成の地価下落率ランキング
先日、平成時代の住宅地価の下落率ランキングという記事を見ました。戦後長らく続いた土地神話のもと、上昇を続けた地価、そのピークであった平成バブルの頂点が平成２年と言われています。その後、リーマンショック、ミニバブル、そして最近のアベノミクスにより地価は乱高下しました。
ランキングの結果は、
第３位：宮城県（－１０．０４％）、第２位：福岡県（－３．７８％）、第１位：沖縄県（－２．６％）、だそうです。
宮城県は東日本大震災による地価下落から、復興需要の増加が下落率を抑えた要因と考えられます。福岡県はインバウンド需要による好景気、沖縄県はリゾート地を中心とした投資目的による需要増が要因と考えられます。
特に第２位の福岡県、第１位の沖縄県は下落率が―５％を切っており、このまま地価の上昇が続けばバブル期を超える可能性があります。
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周辺隣地の不動産価格への影響2
不動産の価格形成に影響を与える要因、駅距離や道路幅員、接面方位、形状などがあげられますが、風水や風習など、客観的に把握することが難しい要因もあります。
火葬場や葬儀場など、忌み物件と呼ばれるものが近くにある場合、その不動産の価格が安くなるのが一般的ですが、警察署、消防署、病院の近くも避けた方が良い、との記事を見ました。これらはネガティブな気が集まる施設だからだそうです。神社仏閣は聖域であり、住居からあまり近くない方がよいそうです。
不動産鑑定の仕事を始めたころ、警察署の裏の土地の公売評価をしたことがあります。国道沿いの広大地でしたが、当初の鑑定評価額では売れず、再鑑定で相当値下げした記憶があります。不動産業者の方からのヒアリングでは、警察署の裏地であり売却は苦戦する、と聞いていましたが、想像以上でした。
風水や風習、長年伝わるにはやはり意味があり、決して無視はできないと改めて感じました。
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周辺隣地の不動産価格への影響
周辺、隣地の利用状況は対象となる不動産の価格に影響を与える要因となります。商業地であれば店舗の連たん性や集客力のある商業施設の存在、住宅地であれば俗に街並みと呼ばれる品等の良い家が建ち並ぶなど、があれば対象不動産の価格は高くなる傾向があります。
逆に、忌み物件と呼ばれる建物が周辺隣地に存する場合、不動産の価格は低くなるのが一般的で、ゴミ置き場や携帯電波塔の存在がトラブルとなるケースも多いようです。
上記のように、明らかに周辺隣地の利用状況がわかる場合は良いのですが、最近はモンスター隣人のように住んでみないとわからないケースも多いです。このような状況を対象となる不動産の価格に反映させるのは難しいのですが、近隣相場より著しく安い価格であったり、長期にわたって売れ残っている場合などは注意が必要です。
私の事務所の近くでも、隣地の方からの長年にわたる嫌がらせのため自宅を売却し引っ越された方がいました。その後、その不動産は更地をなり買い手が家を建てられていますが、隣地の状況を知っていたか否かは不明です。
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大阪のタワーマンションの価格
マンションの価格、首都圏のみではなく大阪府を含む関西圏の価格も上昇しています。関西圏のマンション１戸の平均価格は４５６２万円、バブル期を超えたとの記事をみました。
２０２４年に完成予定のタワーマンション、JR大阪駅から徒歩９分位置しており、第１期の平均価格は１億５３９０万円だそうです。このマンションの最上階４９階の１LDK、価格は８億８０００万円だそうです。２３６㎡の広さで大阪の街並みが展望できるこの部屋、既に売却済みだそうです。
マンション需要の増加、コロナ禍で在宅時間が増えたことが理由と言われますが、首都圏をはじめ他の都市圏でも億ションが売れ続ける最大の理由は金融緩和による金余りだと考えられます。
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