Archive for the ‘公的価格・地価動向’ Category

不動産の価格は1物4価

2020-07-25

今月1日、相続税の路線価が発表されましたが、この路線価より試算される相続税評価額を含めて、不動産価格は1物4価と言われることがあります。

まず、代表的な不動産価格として、毎年1月1日時点を基準とする地価公示価格(国土交通省)及び毎年7月1日時点の地価調査価格(都道府県)があります。この地価公示及び地価調査価格は、概ね実勢価格(時価)を表しており、取引等の指標として使われることが多いです。

次に、固定資産税路線価より試算される固定資産税評価額があります。この価格は、固定資産税等の徴収のもととなる価格で、3年に1回評価替えを実施しています。

最後に、実際の市場で取引される価格、実勢価格があります。この価格は市場価格時価などともいわれ、上記で述べた公的価格を求める際の基礎となる価格でもあります。

不動産価格は、相続税、固定資産税の徴収及び取引の指標など目的によって使用する価格は違っており、馴染みのない方には少し分かりにくいかもしれません。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

新型コロナウィルス蔓延による不動産価格への影響

2020-07-15

現在、少し落ち着いてきた感はありますが、今回の新型コロナウィルス蔓延の経済への影響は甚大なものがありました。特に、営業自粛を余儀なくされた商業店舗の売り上げ減の影響は大きく、廃業若しくは賃料の値下げ要求が相次いだとの声も聞きました。

一方、住宅地ですが先行きの不透明感から取引自体減っており、特に一時取得者層の給与等、購入及び返済資金の見通しが立たないケースが多く、買い控えが起きているようです。

今後の不動産価格ですが、新型コロナウィルス蔓延の第二波の規模にもよると思いますが、第一波のような大規模な営業自粛が要請されるような事態になれば、商業地の価格は大きく下落することが予想されます。また、金融機関の融資姿勢は厳しくなることが予想され、体力のなくなった企業が人減らしに走るような事態になった場合、住宅地の価格も下がるものと予想されます。

これらは全て私の予想ですが、経済情勢と密接に結びついている不動産の価格、予断を許さない状況であることは間違いなさそうです。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

東京都心の地価に思うこと

2020-07-11

今回の新型コロナウィルス蔓延の影響及びそれに伴う東京オリンピックの延期、中止の可能性により東京都心の地価の先が読めない状況です。

先日、経済評論家の森永卓郎氏が書かれた東京都心の地価についての記事を読みました。東京都心の地価は、東京オリンピックの前に大暴落を起こすとの予想です。森永氏は、収益性の観点から都心の地価はバブルだ、とのお考えのようです。

バブル経済崩壊の言葉のもととなった「バブル」とは、日本語で「泡」、実態無く膨らんだものが、最後弾けて終わったという意味で的を得た表現だったと思います。

森永氏はインカムゲインとキャピタルゲインの言葉を使って説明しておられましたが、記事で興味深かったのは、

1.今回国税庁から発表された相続税路線価の最高価格地、銀座5丁目ですが、約坪1億5154万円、バブルのピークだった1992年が坪1億2045万円、地価はバブル期を超えている。

2.東京都心の物件は、表面利回りが3%を下回っているものが沢山あるが、5%の利回りを確保しておきたい。

特に2.ですが、表面利回りが3%ということは、実質利回りは当然それ以下になりますから、物件によっては収支がマイナスになってしまいます。それでも買い手が付くということは、地価の上昇、すなわちキャピタルゲインを狙っての不動産投資となってしまい、地価が下落に転じた時、前回のバブル崩壊と同じ結果となってしまいます。

実際、将来の地価動向は誰にもわかりませんが、バブル崩壊の過去を参考に、慎重に不動産の動向を見極めることが必要になると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

2020年相続税路線価

2020-07-04

今月1日、国税庁は2020年分の相続税路線価を発表しました。
あまり知られていませんが、地価公示、地価調査と主に、相続税路線価決定の元となる標準地の鑑定評価は、私たち不動産鑑定士が行っています。

今回の全国平均は前年比+1.6%で5年連続上昇し、特に訪日外国人によるインバウンド需要に沸く都市部や、北海道、沖縄県などのリゾート地を有する地域の大幅な上昇が見られました。

県庁所在地別でみると、那覇市は+40.8%、大阪市が+35.0%、横浜市が+34.5%、都道府県別ではやはり沖縄県が+10.5%で3年連続トップ、東京都が+5.0%、宮城県と福岡県が4.8%となりました。最高価格地は、東京・銀座の鳩居堂前の4592万円/㎡で35年連続トップ、トップ10に大阪の地点が6地点入ったことも今回の特徴です。

名古屋ですが、価格は名古屋駅前の「名駅通り」1248万円/㎡で16年連続トップ、上昇率は西区広井町線通りが+14.4%となりました。

路線価は、1月1日時点の価格であり、インバウンド需要等による好景気の影響を受けた結果となりましたが、その後の新型コロナウィルス蔓延の影響は反映されておらず、今後の地価にどの程度の影響を及ぼすか懸念されるところです。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

2014年路線価

2014-07-14

少し前の話ですが、相続税・贈与税などの算定の基準となる路線価が国税庁より発表されました。

前年も上昇した愛知県と宮城県に加え、東京、大阪、神奈川、千葉、埼玉、福島の1都道府県で上昇に転じました。

愛知県については、好調な自動車産業、宮城県、福島県は復興需要によることが理由と考えられます。

愛知県については、上昇地点があったのは名古屋市内と春日井市の1地点、春日井市の上昇地点はJR勝川駅前の再開発による大型マンション建設ラッシュが理由だそうです。

名古屋市内、特に、名駅地区と栄地区については、名駅でオフィスビル建築が続く中、栄地区はマンションの建設が進んでおり、特に栄え4,5丁目では福祉介護サービス付きマンションが増えているようです。ここ数年、栄地区に限らず、名駅地区以外のオフィス地区(丸の内・伏見・千種など)においては、商業地域から住商混在地域になりつつある傾向が見られます。

このような都心回帰の動きは、好景気が続く間見られると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」