Archive for the ‘特殊な不動産’ Category
再建築不可の不動産の価格
再建築不可の不動産とは、対象土地上の建物が建てられた当時は合法であったものの、その後、建築基準法上、再建築が認められないものをいい、接面道路が建築基準法上の道路でなかったり、道路に接面する長さが２ｍ未満だったりすることが多いです。
先日、東京都内にある狭隘道路に接面する再建築不可物件を１１００万円で購入、との記事を見ました。内訳は土地建物７００万円、リフォーム代４００万円、建物価値はゼロ円と推測すると、１４坪の土地単価は５０万円となります。再建築不可でこの価格は高く感じますが、東京都内なら破格なのかもしれません。
再建築不可物件を賃料徴収を目的とした投資目的で購入する投資家もいるとのことですが、このような物件は建物の老朽化が進んでいるケースが多く、投資採算性の判断は慎重に行う必要がありそうです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
擁壁のある土地の鑑定評価
擁壁のある土地を鑑定評価する場合、その擁壁の状態と確認し調査することになりますが、既存の擁壁が使用可能か否かで鑑定評価額が大きく変わることになります。
既存の擁壁が古く、クラックや反り、水抜き穴が不備などの場合、既存の擁壁は撤去し打ち直すことになりますが、擁壁の高さや長さ、隣接地の状態のよっては多額の費用が必要となります。
先日、野面積みで擁壁を造る職人の方の記事を見ました。とても美しく積まれていましたが、現在でも野面積みの擁壁が新設されていると知り驚きました。
現在はコンクリート擁壁、間知ブロック擁壁が代表的であり、間知石や野面の擁壁は新設では殆ど見かけなくなりました。
野面積みの既存擁壁を見かけなくなったのは、熟練の職人がいなくなったことに加えて、耐震性の基準が厳しくなったからだと思料されます。
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特定の用途に供された不動産の価格
不動産の鑑定評価を行って求める価格は、通常、正常価格であり、正常価格は一般的な市場で売買される価格、すなわち時価（実勢価格）となります。
このようなことを前提とすると、特定の用途に供された特殊な不動産は売買が難しく、鑑定評価額も低めに決定されることが多いです。
先日、京都市の出先機関の土地建物の売却が難航している、との記事を見ました。場所は観光客で賑わう東山区にあり、立地的には一等地とされています。
問題は、建物内にある職員用のお風呂と駐車場地下にある巨大な給水槽の存在です。建物は特殊な配置となっており、特に給水槽は売却不可とのこと。買い手が取り壊し再建築する際の設計に制限が掛かることになり、市場性は大きく劣ることになります。
今回のようなケースは名古屋でも見られ、当初は土地建物一括を売り手が希望しても、最後、更地を前提として売買されることが多い印象です。
ちなみに地下の給水槽は売却不可とのこと。駐車場部分は一部地上権の設定された土地として売買するのでしょうか？地上権の内容によっては、賃料徴収獲得も目的とする投資家が購入するかもしれません。
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反社事務所跡地に生活保護受給者向け施設
以前、反社会的勢力の事務所の売却について書きましたが、先日、福岡県にある反社会的勢力の事務所跡地に福祉施設を建設予定、との記事を見ました。
この施設は生活保護受給者向けの救護施設を含む３階建てを計画していましたが、建築費の高騰などがら落札が不落に終わったそうです。
市は設計変更や資金計画の見直し後、再入札を行う予定ですが、建築費が下がる見込みはなく、難航しそうです。
今回のケースは、建築費の高騰を理由に計画は一時ストップしましたが、利用方法に悩むことの多い反社跡地に福祉施設が建設されるケースが一般的になっていくかもしれません。
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国登録有形文化財の鑑定評価
国登録有形文化財は、国が建築物等の中でも歴史的・文化的価値のあるものとして指定するものですが、所有者が修繕・維持にかかる負担が大きく、手放すケースもあると聞いたことがあります。
先日、京都の学校法人が明治時代に建てられた国登録有形文化財とその土地を売却した、との記事を見ました。売却額は数十億円とのことです。
買い手である開発業者の方は、文化財としての価値を保つ方向で協議するとのことで、直ちに取壊しての開発は考えていないようです。
今回のような文化的価値のある不動産を鑑定評価する場合、建物の価値をどう見るかがポイントになると思いますが、拝観料などが取れるような認知度のある寺社と違い、建物に価格をつけることは難しいのでは、と思います。
日本の国力が衰退に入り、企業など法人の余力が無くなっており、今回のような国登録有形文化財の売却の話は増えてくると思われます。
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３０年以上塩漬けの工業地の価格
地価上昇が続く都市部では、従来からある大規模工場が住宅系、商業系用途に転用され、新たな街が造られるケースが増えています。
一方、地方圏では製造業の撤退が続き、工場跡地の再利用に苦戦することが多いのですが、先日、熊本県にある３０年以上塩漬けの工場用地を一括売却、との記事を見ました。投資額は約４億８０００万円、売却予定価格は約１２５０万円、売却予定価格は投資額の３８分の１にあたります。
近年、物流倉庫用地の需要増により、高速道路のインターチェンジに近い大規模地で高額な取引が相次ぎましたが、今回のケースは幹線道路などへの接続性も良好ではなく、売却は苦戦が予想されます。
地方の工業地も半導体工場の誘致に成功し、地価が急上昇した自治体もありますが、極めて特殊なケースであり、地方圏の衰退は今後、進んでいくと思われます。
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戦争を生き残った土地建物の価格
日本は木造建築の建物が多く、第２次世界大戦の際の空襲で多くの建物が焼失してしまいましたが、公的な建物などＲＣ造のものは焼失を免れ、現在、使用されている建物もあります。
名古屋市内でも市役所や愛知県庁、市政資料館などは現在も使用されており、ロケなども行われるそうです。
先日、鹿児島県にある昭和初期に建てられた建物が、保存を条件に売却される、との記事を見ました。当初は解体予定でしたが、保存の声が高まったことが理由だそうです。
この建物は昭和６年築のＲＣ造、地上３階地下１階建てで、価格は土地建物で４億円以上とのことです。
建物の価値はおそらくゼロだと思うので、土地のみで４億円、プラス建物の修繕維持に掛かる費用を考えると、買い手は限られるのでは、と思います。
ちなみにこの不動産は隣接する土地と併せて７億円以上が希望価格とのことですが、買い手は現れるか、成約価格はいくらになるのか、興味深く思います。
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神社の鑑定評価額
最近、お寺が売りに出された、とのニュースを聞くことがありますが、お寺の土地・建物よりも、宗教法人としての権利に需要があるように思います。
お寺の場合、土地は宅地評価できますし、建物も寺社を専門に扱っている工務店さんがあるように、建設事例も取得できますので不動産としての鑑定評価は可能だと思います。
一方、宗教法人の権利の鑑定評価は取引が少なく、取引があっても個別性があったり、また、事例が表に出てくるケースはほとんどないので、鑑定評価は困難、不可になると思います。
先日、山口百恵さんにゆかりにある東京・新宿の神社が売りに出た、との記事を見ました。ちなみにこの神社、お社と境内がある一般的な神社ではなく、４階建ての近代的な建物だそうです。
気になる募集価格は１０億円超ですが、反響は上々のようです。
今回の神社の価格ですが、神社は移転予定とのことなので、土地・建物のみの不動産価格のようです。
建物はデザイナーズビルの趣で、外国からの引き合いも多いようですが、売却後、どのような用途に変わるのか興味深く思います。
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病院跡地の鑑定評価
自治体が不足する財源を確保するため、老朽化した行政施設を統廃合し、不要となった不動産を売却する動きが加速しています。
その中でも公営の総合病院は、土地も広く立地によっては開発業者による需要が想定されることから、高額での売却を期待して強めの価格設定がされることが多いです。
一方、買い手である不動産業者は、当然、土地を安く仕入れたいですし、土壌汚染や心理的瑕疵（スティグマ）による市場性減価を考慮した価格を提示してくることになります。
このような病院跡地を鑑定評価する場合、土壌汚染に関しては、ボーリング調査により汚染の程度を調べ、除染や土の入れ替えに掛かる費用を土地の価格から控除することになりますが、スティグマについては評価主体の判断に委ねられることが多いです。
先日、東京で小学校が病院跡地に移転する計画に反対の声、との記事を見ました。土壌汚染による子供たちへの健康被害が心配、とのことです。
病院跡地の土地利用、土壌汚染は除染することが可能ですが、過去の歴史的経緯などを踏まえると、小学校への転用は簡単に進まないかもしれません。
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神奈川大学ひらつかキャンパス跡地の売買価格
大学の都心回帰が進む中、閉鎖された神奈川大学ひらつかキャンパス跡地の記事を見ました。
当キャンパスは市街化調整区域内にあり、用途の制限があることから売買は難航しているとの話でしたが、都市計画法に定められた地区計画の策定により用途緩和を目指す方向で買い手を募るようです。
名古屋市近郊の長久手市や日進市でも、市街化調整区域内の大規模地に地区計画を定めて住宅団地になっているケースは見られます。
プロポーザル方式により売却先を決定するとのことです。
売却希望価格は示されていませんが、約３１ヘクタールの土地＋建物+造成費の簿価の合計１８２億３６００万円が参考価格として記載されています。
私も不動産鑑定士の仕事を始めたころ、大規模な学校跡地の鑑定評価に関わったことがありますが、買い手がその土地建物を学校として利用する目的だったため、売り手はよい売買ができたと思います。
今回のひらつかキャンパスのケース、建物をそのまま使う買い手の想定は難しく、実際の売買価格は土地価格－建物解体費になるのでは、と思われます。
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