Archive for the ‘特殊な不動産’ Category

30年以上塩漬けの工業地の価格

2024-05-23

地価上昇が続く都市部では、従来からある大規模工場が住宅系、商業系用途に転用され、新たな街が造られるケースが増えています。

一方、地方圏では製造業の撤退が続き、工場跡地の再利用に苦戦することが多いのですが、先日、熊本県にある30年以上塩漬けの工場用地を一括売却、との記事を見ました。投資額は約4億8000万円、売却予定価格は約1250万円、売却予定価格は投資額の38分の1にあたります。

近年、物流倉庫用地の需要増により、高速道路のインターチェンジに近い大規模地で高額な取引が相次ぎましたが、今回のケースは幹線道路などへの接続性も良好ではなく、売却は苦戦が予想されます。

地方の工業地も半導体工場の誘致に成功し、地価が急上昇した自治体もありますが、極めて特殊なケースであり、地方圏の衰退は今後、進んでいくと思われます。

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戦争を生き残った土地建物の価格

2024-05-13

日本は木造建築の建物が多く、第2次世界大戦の際の空襲で多くの建物が焼失してしまいましたが、公的な建物などRC造のものは焼失を免れ、現在、使用されている建物もあります。

名古屋市内でも市役所や愛知県庁、市政資料館などは現在も使用されており、ロケなども行われるそうです。

先日、鹿児島県にある昭和初期に建てられた建物が、保存を条件に売却される、との記事を見ました。当初は解体予定でしたが、保存の声が高まったことが理由だそうです。

この建物は昭和6年築のRC造、地上3階地下1階建てで、価格土地建物で4億円以上とのことです。

建物の価値はおそらくゼロだと思うので、土地のみで4億円、プラス建物の修繕維持に掛かる費用を考えると、買い手は限られるのでは、と思います。

ちなみにこの不動産は隣接する土地と併せて7億円以上が希望価格とのことですが、買い手は現れるか、成約価格はいくらになるのか、興味深く思います。

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神社の鑑定評価額

2024-05-12

最近、お寺が売りに出された、とのニュースを聞くことがありますが、お寺の土地建物よりも、宗教法人としての権利に需要があるように思います。

お寺の場合、土地宅地評価できますし、建物も寺社を専門に扱っている工務店さんがあるように、建設事例も取得できますので不動産としての鑑定評価は可能だと思います。

一方、宗教法人の権利の鑑定評価は取引が少なく、取引があっても個別性があったり、また、事例が表に出てくるケースはほとんどないので、鑑定評価は困難、不可になると思います。

先日、山口百恵さんにゆかりにある東京・新宿の神社が売りに出た、との記事を見ました。ちなみにこの神社、お社と境内がある一般的な神社ではなく、4階建ての近代的な建物だそうです。

気になる募集価格は10億円超ですが、反響は上々のようです。

今回の神社の価格ですが、神社は移転予定とのことなので、土地・建物のみの不動産価格のようです。

建物はデザイナーズビルの趣で、外国からの引き合いも多いようですが、売却後、どのような用途に変わるのか興味深く思います。

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病院跡地の鑑定評価

2024-04-08

自治体が不足する財源を確保するため、老朽化した行政施設を統廃合し、不要となった不動産を売却する動きが加速しています。

その中でも公営の総合病院は、土地も広く立地によっては開発業者による需要が想定されることから、高額での売却を期待して強めの価格設定がされることが多いです。

一方、買い手である不動産業者は、当然、土地を安く仕入れたいですし、土壌汚染や心理的瑕疵(スティグマ)による市場性減価を考慮した価格を提示してくることになります。

このような病院跡地を鑑定評価する場合、土壌汚染に関しては、ボーリング調査により汚染の程度を調べ、除染や土の入れ替えに掛かる費用を土地の価格から控除することになりますが、スティグマについては評価主体の判断に委ねられることが多いです。

先日、東京で小学校が病院跡地に移転する計画に反対の声、との記事を見ました。土壌汚染による子供たちへの健康被害が心配、とのことです。

病院跡地の土地利用、土壌汚染は除染することが可能ですが、過去の歴史的経緯などを踏まえると、小学校への転用は簡単に進まないかもしれません。

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神奈川大学ひらつかキャンパス跡地の売買価格

2024-02-26

大学の都心回帰が進む中、閉鎖された神奈川大学ひらつかキャンパス跡地の記事を見ました。

当キャンパスは市街化調整区域内にあり、用途の制限があることから売買は難航しているとの話でしたが、都市計画法に定められた地区計画の策定により用途緩和を目指す方向で買い手を募るようです。

名古屋市近郊の長久手市や日進市でも、市街化調整区域内の大規模地に地区計画を定めて住宅団地になっているケースは見られます。

プロポーザル方式により売却先を決定するとのことです。

売却希望価格は示されていませんが、約31ヘクタールの土地+建物+造成費の簿価の合計182億3600万円が参考価格として記載されています。

私も不動産鑑定士の仕事を始めたころ、大規模な学校跡地の鑑定評価に関わったことがありますが、買い手がその土地建物を学校として利用する目的だったため、売り手はよい売買ができたと思います。

今回のひらつかキャンパスのケース、建物をそのまま使う買い手の想定は難しく、実際の売買価格土地価格-建物解体費になるのでは、と思われます。

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事故物件の家賃

2024-01-21

都心部を中心に不動産価格の高騰が続く中、より割安な不動産を求めて事故物件に注目が集まっています。

自己物件とは、以前、自殺や犯罪などがあった不動産を言い、忌み物件とも言われます。このような不動産は当然、市場性が劣ることになるため、通常の不動産より安い価格で取引されることが多いです。

先日、事故物件の家賃について書かれた記事を見ました。賃貸であっても市場性は劣ることになり、価格と同様安くなることが多いですが、この記事では、通常家賃の20%~30%安いとのことでした。

自己物件の価格ですと、通常価格の50%以上安くなることが多いですが、賃貸は所有価値ではなく使用価値になるので、この程度の減価になるものと思われます。

専門に扱う不動産業者もある程人気にある事故物件、霊感の無い人やその物件の過去を気にしない人にはお買い得な不動産なのかもしれません。

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廃止される知事公舎の価格

2023-09-24

全国的に知事公舎の廃止が続く中、島根県知事公舎が廃止される、との記事を見ました。

この知事公舎、敷地約2400㎡、建物は木造平屋建てで延面積191㎡、公邸部分と私邸部分からなっており、敷地には日本庭園もあるそうです。

建物は1986年築で築37年経過しており、老朽化も見られるそうです。

気になる価格ですが、路線価に基づく評価額土地1億8800万円、建物約1300万円とのことです。

公舎は門や白壁を残すことを条件に売却される見通しですが、開発に条件についた面大地であり、建物の解体費や日本庭園の撤去費などがかるため、想定される買い手はこれら費用を勘案した価格で買い取りを希望すると思います。

松江城に近く、立地は悪くないと思いますが、需要の弱い地方の面大地であり、実際の売買価格がいくらになるか注目したいと思います。

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事故物件の鑑定評価

2023-09-14

忌み物件は事故物件の代表的なものであり、主に、人が亡くなるような事件のあった物件を指すことが多いです。

殺人や自殺などが起こると、その不動産の市場性は一気に落ちることになり、マンションなどの解体が難しい不動産の場合、半値以下になると思われます。

なので建物の解体が可能な場合は、事故物件は解体され更地化されることが多く、建物が使用可能であり、耐用年数が残っている場合であっても鑑定評価額更地価格から解体費を控除し、その価格からさらに市場性減価を行って決定されると思われます。

先日、歌舞伎俳優の市川猿之助さんの自宅の資産価値が10分の1、との記事を見ました。この10分の1という価格、瑕疵物件や極端な過小地など市場性の著しく低い物件価格の指標となることが多く、買い手が殆どない不動産の場合、市場価格の1割の価格となる場合もあります。

但し、今回の猿之助さんのご自宅の場合、東京目黒と立地もよく、買い手が付かないことは考えにくいので、売買される場合の価格は10分の1になることはないと思われます。

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不整形地の鑑定評価

2023-09-11

不整形地の鑑定評価は難しい評価の一つで、形状が同じであっても土地の規模が違う場合、減価額も違ってくることが多いです。

規模の小さい過小地の場合、元々、有効利用率が低い上に不整形により土地の利用が制限若しくは通常の使用が困難となると、減価は限りなく大きくなります。

一方、ある程度の規模のある面大地のような土地であれば、不整形であっても建物や駐車場敷地として利用することが可能となり、過小地の場合より減価率は小さくなります。

また、形状が悪くても乗入れ可能な間口を確保できる土地であるか否かも重要になります。

先日、ネットで変形地に物流倉庫を建てた記事が載っていましたが、需要増により物流倉庫適地は少なくなっており、苦肉の策だったようです。

都心の住宅地でも不整形過小地戸建住宅を建てるケースも増えており、今後、不整形地の有効利用を提案するコンサルタントが増えていくかもしれません。

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人骨が発見された土地価格

2023-07-30

地下埋設物のある土地鑑定評価する場合、その土地の価格から埋設物の撤去に係る費用を控除することになります。また、忌み物が埋まっていた場合などは、心理的瑕疵(スティグマ)も考慮して鑑定評価を行うことになります。

先日、購入した住宅地の地中から人骨が出てきた、との記事を見ました。この人骨は100年以上前に埋葬されたもので、事件性は無いとのことでした。

埋まっていたのは深さ2.5mの地中、本格的な地盤調査を行う前だったそうです。

購入者はこの土地は心理的瑕疵物件にあたり土地価格から3%の減額を求めているそうです。

実際に鑑定評価を行う場合、何等かの減価は考慮すべきと思いますが、人骨が存在する経緯などから判断し、この程度の減価になるのかとは思います。

この事件、現在係争中とのことですが、裁判所の判断に注視したいと思います。

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