Archive for the ‘特殊な不動産’ Category

30年前の遺体が発見された不動産の鑑定評価

2020-08-12

フランスのパリで、競売により落札された不動産の地下室で30年前の遺体が発見された、との記事をみました。落札価格は3510万ユーロ(約44億円)、歴史的に重要な建物で、中庭や個人庭園を完備する高級住宅だそうです。

この競売を担当した弁護士の見解は、発見された遺体は30年前のものであり、案件に影響はない、とのことです。歴史的建物であり、18世紀半ば以降人が住んでいなかったことも考慮したのではないかと思います。

このような過去の遺体が発見された場合の不動産の鑑定評価ですが、居住用不動産あれば当然減価は発生すると思います。但し、死亡の原因(自殺か他殺かなど)によっても減価額は変わってきますし、不動産の用途が居住用ではなく、他の用途(博物館などの公共施設等)の場合は、減価なしの鑑定評価額になる可能性もあります。

減価額算定の一つの方法として、今後、地下室を使用しないことを前提に、閉鎖するための工事費を求めることも考えられると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

新型コロナウィルス感染者の宿泊施設使用料

2020-08-09

先日、神奈川県が使用している新型コロナウィルス感染者の宿泊施設(ビジネスホテル)の使用料が2億8千6百万円とネット記事にでていました。期間は4月20日~8月31日、7日から31日までの25日間は原状回復期間だそうです。1日1室約4300円になります。

新しく借り上げる宿泊施設の借り上げ料は、1日当たり1室1万1千円、倍以上の金額になります。

この金額には、純粋な使用料だけではなく、今後の風評被害による損失額も含まれていると考えられますが、このような状況のもと、やむを得ない支出と考えられます。

新型コロナウィルス感染症の経済への影響、全く見通しが立たない状況となっています。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

建築確認がない不動産の鑑定評価

2020-08-05

不動産建物の売買の場合、通常は契約の際、権利証とともに建物に関する書類(確認済証や設計図書)を売り主から引き継ぐことになりますが、古い建物や転売(前の所有者が紛失してしまった)の場合、これらの建物書類がない場合があります。

このような建物鑑定評価を行う場合、書類の有無が鑑定評価額に影響を与えるかが問題となります。私も何度か書類のない建物評価に遭遇しましたが、建物がかなり古く価値ゼロであったため、減価は行いませんでした。対象建物が築浅物件で価値が残っている場合は、何等かの減価を行う必要があると思います。

もちろん、調査によって違法建築物であるとわかれば市場性減価、場合によっては適法な建物に戻す費用や除去費用を控除して鑑定評価額を求めることになります。

建物鑑定評価額は、確認済証はもちろん設計図書や請負契約書等書類の有無で精度が違ってきます。鑑定評価を行う際は、依頼者に可能な限り書類を準備して頂くようお願いしています。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

マイナスの不動産価格の内訳

2020-07-30

以前、越後湯沢のリゾートマンションの鑑定評価額が10万円というブログを書いたことがあります。需要よりも供給、圧倒的に売り圧力が強い市場では、新築購入価格に関わらず10万円という価格になってしまうようです。但し、実際、成約になった場合の価格は10万円以下、0円かもしれません。

先日、ネットで越後湯沢のリゾートマンションの所有者に、マイナス180万円で購入希望、とのダイレクトメールが届いた、との記事を見ました。ちなみにその金額の内訳は、修繕積立金・管理費の2年分(月額5万円)として120万円(滞納していると仮定)、室内の家具・家電類の撤去費用20万円、室内清掃費・設備修繕費20万円、不動産取得税・登録免許税30万円、合計190万円を不動産価格の10万円から控除して180万円だそうです。

このようなリゾートマンション、間取りにもよりますが小規模のものが多く、家具・家電類の撤去費用20万円と室内清掃費・設備修繕費20万円は高いと思います。但し、所有するだけで管理費として年間60万円かかるとすると、単純計算で3年で元はとれることになりますが。

このような買取業者は、主に中国人向けの販売を目的としてるようですが、短期で転売できる当てがあるのでしょうか。もし、これがビジネスとして成立するのであれば、越後湯沢にリゾートマンション価格も10万円よりは上がっていくものと思われます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

特殊な不動産の鑑定評価

2020-07-27

不動産の鑑定評価における収益価格は、更地の場合、最有効使用を前提とした建物を想定し、その不動産から得られる純収益を土地と建物に配分、その土地部分の純収益に還元利回りを考慮して求めることになります(土地建物の純収益から一体の収益価格を求め、その価格から建物価格を控除して求める方法もあります。)。

対象不動産土地建物の場合は、土地建物一体が生み出す純収益から収益価格を求めるので、鑑定評価額も一体の価格になります。

その収益価格ですが、延べ面積に対する賃貸面積の割合が大きいほど収益は多くなりますから、当然、収益価格は高くなることになります。なので、賃貸に出すことを想定しない特殊な建物の場合、収益を生み出さない面積が大きくなりますし、また、借り手も限定されるため収益価格は低くなることが多いです。

先日、東京の三陽商会のビル売却の記事を見ました。売却額は約117億円(簿価50億円+売却益67億円)、広さは100坪強、自社ビル目的で設計されており、階段とエレベーターが複数設置されているそうです。

このような特殊なビルは、やはり需要が限られ市場性は劣ることが多いです。賃貸を想定して自社ビルを設計することはないと思いますが、やはり汎用性のある無難な設計の方が、収益に出す際は有利だと思いました。

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豊洲用地訴訟の鑑定評価額

2020-07-24

先日、東京都豊洲移転用地訴訟の東京地裁判決がでました。結果は、割高購入は認定したものの、土地の取得は不合理ではなく、住民敗訴でした。

今回、東京都の購入費(取得価格)が約578億円、裁判官は、正常価格は購入費から土壌汚染対策費を引いた額、取得価格は134億円高かったと認定しました。正常価格は約444億円、但し、取得価格との差額が3割程度なので不当な高値ではない、という判断のようです。

不動産の鑑定評価額の高値上限は3割程度まで、という指標と示した今回の判決、今後の用地買収における鑑定評価に影響を与えそうです。

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瑕疵物件の鑑定評価額

2020-07-20

不動産の瑕疵物件(自殺、殺人事件、孤独死等があった不動産)の鑑定評価を行う場合があります。このような忌み物件は、通常、市場性が落ちることから減価することになりますが、減価額が問題となります。

一般的に、人の死があった物件が該当することになりますが、その程度、残忍な殺人事件があれば通常買い手はつかず、建物は取り壊し、土地も相当に減価が生ずることになります。最近増えている孤独死ですが、遺体の損傷が激しいなどの事情がなければ減価なし、又は故人の生活の面影を完全に消す程度のリフォーム代+αの減価になると考えられます。

私も過去、瑕疵物件に遭遇したことがありますが、あるマンションで事故死と自殺、親子で二人死亡した不動産がありました。売買目的でしたが、後で聞いたところ、買い手があったそうです。価格は事故物件にしては若干高めに感じました。

このような事故物件の鑑定評価、心理的に辛く、故人のご冥福を祈りながら評価しています。

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築約170年の古民家の価格

2020-07-16

先日、古民家の鑑定評価額について書きましたが、先日、ネットで築173年の古民家の売り価格が1990万円との記事を見ました。

場所は青森県弘前市、広さは693坪(2290平米)、建物は6LDKの古民家ですが、フルリフォームされており、買い手は手を入れることなく住めるそうです。

ちなみに建物内には、売り主の社長さんが集めたアンティーク家具などの調度品も置かれており、買い主にそのまま譲りたいとのことです。

この古民家が高いか安いかは、人によるかと思いますが、ここまでのリフォームにかかる費用と調度品の価格、そして歴史的価値を考えると、価値のわかる方には安い買い物なのかもしれません。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

お寺の鑑定評価額

2020-07-14

先日、ネットでお寺を買う富裕層が増えている、との記事を見ました。お寺は全国に約7万4千件程、その内住職のいない空き寺は1万~2万件だそうです。かなりの数ですが、人口減及び檀家の高齢化などでお寺の経営も楽ではないようです。

そのお寺を買うにあたっての価格ですが、お寺を鑑定評価する場合、宗教施設として継続使用するのか、他の用途(簡易宿泊所や合宿所など)に利用するかで価格の種類が違ってきます。前者の場合は特殊価格(一般的に「市場性を有しない」不動産経済価値を表す価格)、後者の場合には通常の市場価値を有する価格、正常価格を求めることになります。今回のようなビジネス目的の売買の場合は、正常価格として鑑定評価額を決定することになると思います。

お寺の鑑定評価は私も遭遇したことはありませんが、以前、境内地(お寺の境内の土地の一部)を鑑定評価したことはあります。そこはとても大きなお寺の一部で、本堂などの修繕を行う大工さんなどの宿舎として使われていた土地でした。また、知り合いの不動産鑑定士さんは、実際のお城を鑑定評価したそうです。

お寺を利用したビジネスモデル、まだ普及していませんが今後増えていくかもしれません。

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ある無人島の価格

2020-07-13

昨日は山の価格のことを書きましたが、今日は無人島の価格のお話しです。少し前ですが、ある実業家の方が広さ5万坪の無人島を8500万円で購入した記事を見ました。場所は九州、電気のみ通っているとのことでした。

この方はリタイヤ後、個人的に楽しむために購入したそうです。これだけの広さがあれば、相模湾の初島のようにリゾートとして使用できると思います。

現在は、井戸を掘られて水は大丈夫のようです。自ら島を開発する苦労も全てが楽しみとのこと、素晴らしい方ですね。

ビジネスマン、実業家として忙しく生きてみえた島のオーナー、リタイヤしても力いっぱい生きてみえますね。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

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