Archive for the ‘特殊な不動産’ Category

価格0円の温泉施設

2020-10-30

不動産の鑑定評価を行う場合、対象不動産が土地建物で建物を0円(解体費等が生ずる場合はその金額を控除)にすることはありますが、総額で0円評価をしたことはありません。

ネットで、岩手県西和賀町が温泉施設7か所の売却先を公募し、その中の一つが売却最低価格を0円にしたとの記事を見ました。29日現在で応募はなく、買い手が見つからない状況となっています。

ちなみにこの売買には条件があり、書類審査、プレゼンテーションに加えて最低5年間は温泉施設として営業し、第三者に譲渡できないとのことです。0円は破格ですが、条件が厳しすぎるように感じます。

西和賀町は湯どころとして有名ですが、人口減少が続いており利用料増加が見込めない中、老朽化による修繕・維持費の負担があり購入価格0円でも十分な収益想定ができないことが理由だと思います。

前記で0円鑑定評価をしたことがない旨記載しましたが、今後、地方など過疎化が進んだ地域などでは0円の鑑定評価額不動産が出てくるかもしれません。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

近隣で事故のあった不動産の価格

2020-10-19

過去の殺人事件や事故死などがあった不動産は事故物件と呼ばれますが、当然、売買や賃貸は困難となり価格賃料は下がることになります。特に、凶悪事件があった物件などは、そのまま売買や賃貸に出すことが難しく、取り壊されることもあります。

その事故が不動産価格に与える影響ですが、対象となった不動産に減価が発生するとして、その近隣周辺に影響を及ぼすかが問題となります。

名古屋近郊での話ですが、殺人事件が起きた不動産の近隣で売り物件が出たそうですが、中々買い手がつかず相場よりも安い価格で取引された、とのことです。地方の不動産取引は地縁的な人間関係に基づくものが中心であり、風評を恐れて買い手が少なくなり、取引価格も安くなったと考えられます。

一方、都心の住宅地域においては、事故物件の近隣までマイナスの影響が続くとは考えにくく、当初は販売に苦戦するかもしれませんが、相場に大きな影響はないものと考えられます。

不動産の鑑定評価額は想定される需要者で決まることになり、地縁的な取引が中心の地方と想定される需要者の存する圏域の広い都心部では事故の不動産価格への影響の程度も違ってくると考えられます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

河川のそばの土地価格

2020-10-08

近年多発する自然災害の影響か、以前以上の河川のそばの土地は敬遠される傾向があります。大雨の時など河川が氾濫し、冠水の恐れがあることが理由です。また、小さな川や水路であっても、悪臭や虫の発生などから近接する土地の価格は安くなることが多いです。

先日、ネットで河川のそばの土地は投資マンションには最適、との記事を見ました。採光窓を取りやすいことが理由だそうです。確かに、建物想定でボリュームチェックをする際、敷地北側が河川だと日影規制にかかる建物がないので敷地を有効に利用できる利点があると思います。

以前住んでいた地域にも、前面道路の幅員は狭いですが、北側が河川のため分譲マンションを建てられたケースがありました。

経験豊富な投資家の方は、柔軟な発想で投資に有利な土地を選ばれますね。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

沖縄県宮古島のドイツ文化村の鑑定評価額

2020-10-06

先日、沖縄県宮古島市がドイツ文化村の売却を検討、との記事を見ました。但し、まだ売却が決まったわけではなく、売却を含めて検討、とのことです。今後、市は土地や建物評価を確定させる方針だそうです。

宮古島市はドイツ文化村の鑑定評価を行い、その評価額から今後の方針を決めると考えられますが、非常に難しい評価になると思います。

宮古島がインバウンドによる訪日外国人の需要が見込めるのであれば、ホテルなどに転用利用する事業者などが需要者として想定されますが、現在はコロナ禍で先が見えない状況にあります。

1996年オープンとのことで建物の老朽化も見られ、修繕費も多額になることが予想されます。

このドイツ文化村の鑑定評価額、どのような価格になるかとても興味深いです。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

事故物件の鑑定評価額

2020-10-04

殺人事件や自殺などがあった不動産は事故物件と呼ばれ、当然、市場性が落ちることから売買賃貸などの際に価格の減価や賃料の減額が発生することになります。

このような事故物件を専門に扱う不動産業者の話では、殺人事件が起きた不動産が相場価格の50%以下、自殺は20%~30%の減価、孤独死や病死の場合は5~10%の減価、殺人事件でも凶悪殺人の場合はさらに安くなるとのことでした。このような不動産鑑定評価する場合、ほぼ同じような減価になると思います。

以前、同じ物件で突然死と自殺が起きたマンションの調査をしました。自殺は飛び降りだったそうです。二人亡くなったマンションでしたが、減価は5割以下でした。ちなみにこの物件は売れたそうです。

事故物件の鑑定評価は事故原因の内容などによって減価額が決まるので、事故の詳細を慎重に調査することが必要になります。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

価格0円の不動産

2020-09-23

不動産の鑑定評価は、不動産の価値を貨幣額で表すことであり、基本的に0円の鑑定評価額はないと考えています。

今まで0円の鑑定評価をしたことはありませんが、社会問題となっている僻地の空き家やリゾートマンションなど価値の有無が疑わしい不動産評価する場合、0円で評価された不動産鑑定評価書が現れる可能性を否定できません。

先日、ネットで東京奥多摩の空き家が0円との記事を見ました。奥多摩町の「0円空き家バンク物件詳細」というサイトに載っているそうです。3件掲載され、全て契約交渉中とのことです。

現在は始まったばかりの0円空き家の企画、反響によっては全国に普及していくかもしれません。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

旧耐震基準の建物の鑑定評価

2020-09-22

建物の鑑定評価額は、通常、対象不動産の再調達原価(新たに建物を建築する際に必要となる金額)に減価修正を行って求めることになります。この減価修正ですが、耐用年数に基づく方法と観察減価法(物理的、機能的及び市場的要因を考慮)を併用して減価額を求めることになります。

築年を経ていない建物は、減価額も少なく、古い建物は減価額も大きく場合によっては価値ゼロ、又は取り壊し費用を土地価格から控除することもあります。

建築基準法の耐震基準が改正された1981年以前の旧耐震基準の建物鑑定評価額ですが、建物は個別性が強く、そのことを理由に全て減価することはありません。旧耐震基準の建物でも、施工の質がよく管理も良好なたてものであれば耐震性を満たしていると判断されます。

最も、1981年以前の建物は、築年を経ていることから耐用年数に基づく方法によって十分減価されることが多く、耐震性が減価額に影響することはあまりないと考えられます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

土地の一部が他人の土地建物の鑑定評価

2020-09-20

先日、京都市で市営住宅の一部の土地が50年間私有地であったとの記事を見ました。但し、この私有地は売買契約の不備で、登記移転手続きをしていなかったことが理由です。

土地の一部が他人の土地建物鑑定評価する場合、その一部の土地について賃貸借契約等の土地使用権があれば土地及び借地権付建物の鑑定評価、使用借権であれば土地及び使用借権付建物鑑定評価、不法占有等の無権利者であれば土地価格から建物の取り壊し費用を控除した価格鑑定評価額になると考えられます。

但し、土地使用借権は個別性が強く、案件に応じて鑑定評価の方針を決定し評価することになると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

隣地の建物と鑑定評価

2020-09-17

既に建物が建っている市街地では、隣地が空き地であることもありますが、通常は何等かの建物が建っているものです。用途地域が住居系の住宅地域の場合、建蔽率や容積率、建物の高さの制限などがありますから隣地の建物の存在で著しく日照や通風が害されるケースは少ないと思います。

以前、北垂れの北側の土地建物を買った方から、空き地だった南側に家が建ってしまい1階の室内が真っ暗になってしまった、との話を聞いたことがありますが、隣地が空き地の不動産を買う場合は注意が必要です。

商業系地域の場合、隣地に高層の建物が建つ場合があり、日照や通風が阻害されるケースがよくあります。今まだ享受していた眺望も得られなくなし、私も日照権阻害影響を反映した鑑定評価書を書いたことがあります。

隣地に建物が建つ、また特に商業系用途地域の場合は居住権の方が尊重されるケースは少なく、裁判で隣地の建物の建築制限が認められた話は聞いたことがありませんが、実際はどうなのでしょうか。

最近、このような隣地建物による日照・通風阻害を訴える記事を見ますが、今後、居住者の訴えを認める判決がでるか興味深く見守りたいと思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

1階が飲食店舗マンションの鑑定評価

2020-09-16

駅の近くや路線沿いの商業地域に建つマンションは、低層階が店舗や事務所になっている建物が多いです。賃貸マンションの場合、店舗や住居より家賃が高いことから収益性は上がることになります。

分譲マンションの場合、低層階が特に飲食店舗の場合、臭いや虫の発生に悩まされることがあります。1階が仕出し屋さんのマンションを買った方が、換気扇から入ってくる臭いに困った、との話を聞いたことがあります。また、虫やネズミが上層階の住居に上がってくるとの話もあります。

このような1階が飲食店舗マンションの鑑定評価をする場合、特に減価は行いませんが、臭いや許容の限度を超えていると判断した場合、環境要因で減価することになると思います。

1階が飲食店舗のマンション、鑑定評価の際には臭いの外にもお店のお客さんの騒音など調査する必要があると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

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