Archive for the ‘特殊な土地の評価’ Category
葬儀場は鑑定評価上の減価要因？
鑑定評価を行う上での減価要因として、反社会的勢力の事務所やごみ処理場などがあげられます。墓地は減価要因になることが多いですが、地方では、ご先祖様に守られている、との理由から増加要因になる地域もあるそうです。また、警察署は治安が守られることから好まれるのでは？と思いましたが、減価要因という意見もありました。
先日、奈良市の遊園地跡地が葬儀場になることから、地域住民が反対運動をしているとの記事が出ていました。確かに葬儀場は悲しみの場であり、近くに住みたいとは思わないかもしれません。
最近では葬儀場は路線沿いの商業地域に建てられることが多く、住宅地域に建つことはないと思われますが、商業地域であれば葬儀場の存在による減価は発生しないと考えます。
但し今回のケースは、公有地の売却であり、遊園地跡地であったことからこのような反対が起きたと思います。オークションでの売買だったそうですが、今後の推移を見守りたいと思います。
市街化調整区域内の山林の鑑定評価
現況山林の鑑定評価は、市街化山林で宅地化が可能な場合、宅地見込地として造成費等を考慮して価格を求めることが一般的であり、市街化調整区域では現況山林として評価するか、伐採・造成後、雑種地としての利用が可能であればその掛かる費用を控除して価格を求めることになります。
先日、ネットに滋賀県甲賀市で市が取得した、登記地目山林私有地を宅地としての鑑定評価額で取得したとの記事が出ていました。現況宅地であったとのことですが、市街化調整区域内の土地であったと考えられます。
市街化調整区域内の土地の場合、既存宅地等宅地と認められれば建物等建築が可能ですが、それ以外ですと通常の建物の建築はできません。今回のケース、ある市議は宅地での評価は山林での評価より１７００万円高額であったと主張しています。
市街化調整区域内の土地の評価、地目が宅地であるか否かが価格に大きな影響を与えます。慎重な鑑定評価が求められます。
道路の鑑定評価
道路を鑑定評価する場合、その対象となる道路を現況利用するか否かで鑑定評価額は異なることになります。現況利用する場合は、道路であることの減価を行い、転用して宅地化する場合は宅地としての評価になります。これは軌道敷でも同じことが言えます。
先日、ネットに長崎市の住宅団地内の私道を、私道の所有者が一部を封鎖したとの記事が出ていました。面積は約３，７００㎡、かなり大規模な団地であるようです。住宅団地であったも、道路は自治体に移管されることがほとんどなので、このような問題が起きることはないと思うのですが。
住宅団地内の住民は、使用する道路が私道（他人の土地）である以上、何らかの対価（通行使用料、負担金等）を支払う必要があると思います。そうでないと私道の所有者は、維持管理費等を一方的に負担することになってしまします。
今回のケースでは、市は現状のまま寄付を受け付けて市道認定するのが最善の方法と思われます。
地下埋設物のある土地の鑑定評価
地下埋設物のある土地の鑑定評価は、通常、更地の価格を求めた後、地下埋設物を除去する費用を控除し、埋まっていた物によってはさらに減価（心理的嫌悪感・スティグマ）して求めることになります。
地下埋設物のある土地は、例えば鉄塔敷地の基礎などになると撤去費用が相当な金額になることが多く、場合によっては更地の価格を上回って鑑定評価額がマイナスになることも考えられます。
先日、茨木県筑西市の市売却地にごみが埋まっており、土地購入者の損害賠償として２０１０万８０００円を支払う議案が可決されたとの記事が出ていました。今回の損害賠償額の算定方法としては、鑑定評価と同様に撤去に係る費用の実額を求めることになると思います。
今回のケース、記事に詳細は出ていませんが、実際の算定額をどのように求めたのか興味深いです。
グリーンランドの鑑定評価額
先日、アメリカのトランプ大統領がデンマークからグリーンランドを購入希望、とのニュースが流れました。持ち主のデンマークは売却を拒否しておりこの話は実現しないと考えられます。
グリーンランド売買の話は、今回が初めてではなく、１９４６年にやはりアメリカが約１億ドル（現在の価値で約１３億ドル、日本円で約１４００億円）での購入を提示したことがあるそうです。
このような広大な領土の売買は、過去実際に行われたことがあり、例えば、
１.１８０３年、アメリカがフランスからルイジアナを１５００万ドル（現在の価値で約３億４０００万ドル）で購入
２.１８６７年、アメリカがロシアからアラスカを７２０万ドル（現在の価値で約１億２５００満ドル）で購入
があります。
もし、グリーンランドの売買が実現したとした場合、価格はどれくらいになるでしょうか？鑑定評価を行うとした場合、いまだかってない難しい評価になると思います。ちなみに、ワシントン・ポスト紙は、売買価格は２億ドルから１兆７０００憶ドルの間と分析しています。相当幅がありますが、グリーンランドの価格を予想するのはそれくらい難しいことだと理解できます。
反社会的勢力の土地の価格
昨今では暴力団対策法などが整備され、このような勢力の事務所を新設することも難しくなりましたし、時々、事務所の立ち退きを要求する住民運動なども盛んになってきました。
少し前ですが、九州の反社会的勢力の本部事務所が売りに出された、との記事が出ていました。売買交渉を進めている自治体の鑑定評価額を上回る売り出し価格だったそうです。
ちなみにこの土地はマンション用地として売り出されたそうですが、減価が問題になります。やはり土地の履歴から何等かの減価は生じるものと思料されます。減価も、駅距離や前面道路、画地条件、容積率などに優れた土地であれば小さくなりますし、需要の弱い地域であれば大きくなると思います。
この土地は実際いくらで売れるのでしょうか？興味深く見守りたいと思います。
公共のごみ置き場と不動産鑑定評価額
不動産の価格は、隣地やその周辺に嫌悪施設があると下がることはよく言われますが、公共のごみ置き場も嫌悪施設にあたると考えられます。特に、自治会の規約（自治会員の同意が必要、等）であったり、ワイヤーや杭で固定されていて動かすことが困難な場合などは、鑑定評価額も下がると判断されます。先日、ネットニュースに、１００万円払って他の家の前に移動をお願いする、との記事がありました。可能か否かは別として、資産価値で１００万円以上の増加になれば、やる意味はあるかもしれません。
嫌悪施設ではありませんが、家の前に電柱やバス停がある場合、嫌な人はお金を払ってでも移動して欲しいと思うかもしれません。かなり昔、テレビで家の駐車場の前に電柱があり、駐車に困難している人が出ていました。ちなみに電力会社に交渉したところ、移設に当時の価格で３０万円かかると言われ断念したと言っていました。
バス停はバス会社との交渉次第で移動可能とのことでしたが、実際、動かしたケースはあるのでしょうか？
最後に、携帯電話の基地局が減価要因になるか、と相談を受けたことがありますが、難しい判断になると思います。基地局との距離や高さ、地域（純粋な住宅地域か否か）などから判断することになると思います。
埋蔵文化財包蔵地の鑑定評価
今日、熊本市で遺跡の発掘中に作業中の男性が土砂に埋まり、一人が亡くなりました。ご冥福をお祈りいたします。
遺跡は試掘調査の後、本掘調査を行うことになりますが、試掘で重要な遺構でも出たのでしょうか？特に今回のようなマンション建設の場合、発掘費用は事業者負担になりますから、試掘で終わる場合が多いのですが。
鑑定評価の際、対象不動産が埋蔵文化財包蔵地であるか否かは当然調査することになりますが、私も何度か遭遇したことがあります。幸い、試掘調査のみで終了しましたが、試掘で遺構跡などが発見されると、本掘調査になり時間と費用が掛かります。当然、鑑定評価額にも影響することになります。
また、今回はマンション予定地であり、マンションの分譲価格や売れ行きにも影響が出るかもしれません。ここ数日大雨が続いていたとのこと、作業を延期することはできなかったのでしょうか。悔やまれます。
山の鑑定評価額
山林の鑑定評価は、現況の山として使用する場合は現況山林として評価します。なので、周辺の山林取引から比準して求めた価格（取引事例比較法）と、桧林などで道路付きがよく、切り出して搬出することが可能であれば収益価格（林地希望価方式）から鑑定評価額を求めることになります。一方、造成して宅地とすることが最有効使用である場合は、宅地見込地としての評価になります。
先日、ネット記事で個人でのキャンプを目的に１万坪の山を丸ごと買われた方の記事が出ていました。キャンプはもちろん、山登りから自然散策まで年中アウトドアを満喫できますね。
ちなみにお値段は８００万円だそうです。需要がなく値段がつかないと思っていた山ですが、このような需要が増えてくるかもしれません。
慰安婦像設置の土地の評価
何かと政治問題となっている慰安婦像ですが、韓国ではなく台湾にも設置された土地があるそうです。
その慰安婦像が設置された土地・建物について、競売が実施されたそうです。ただし、入札者はなく、再度入札を行う予定となっています。
この土地建物、日本でいう競売評価人の方が評価する場合、慰安婦像をどのように扱うかで迷うのではないでしょうか？像に価格をつけるのか、それとも撤去費を価格から控除するか・・。また、慰安婦像を見ることを目的に観光地化していて、ここで何かお店でもやれば収益があがるのか・・。興味深いところです。
不動産の価格は典型的需要者による最有効使用で決まることになりますので、そのあたりの分析・検討が重要になってくると思います。
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