Archive for the ‘鑑定評価の話’ Category
欠陥マンションの鑑定評価額
耐震性の不足や雨漏りなど、欠陥マンションの問題が増えています。販売会社が大手のディベロッパーであれば、建て替えなどで問題を解決するケースもありますが、中小の不動産会社であれば修繕で済ます、又は裁判で責任を否定するケースもあります。
滋賀県で、耐震性や雨漏りによる瑕疵が発生したマンションが裁判になっているケースがあります。販売会社が施工を請け負った企業を訴えたケースだそうです。
この欠陥マンションの価格ですが、最上階で３８００万円だったものが、資産価値５０万円まで下落したそうです。減価額はどのように査定したのでしょうか？
区分マンションを鑑定評価する場合、いくつかの手法を使いますが、減価額は、原状回復費用に加えて市場性の減価を加算して求めることになると思います。今回の査定額５０万円ですが、買い手が現れてたらこれくらいの価格では？との推定値のような気がします。
欠陥のある住宅は売るのも難しくなるので、購入は慎重に行う必要があると思います。
反社会的勢力事務所の向かい土地の鑑定評価
先日、神戸市の反社会的勢力の事務所の向かい土地が競売に出るとの記事が出ていました。広さは約４００㎡（約１２０坪）、相場は坪２００万円～３００万円。通常なら２億円以上の価値のある土地になります。
このような土地の場合、環境要因で減価が発生することになります。鑑定評価を行う場合、非常に難しい評価になると思います。おそらく、かなり低い鑑定評価額（売り出し価格・最低落札価格）になると思います。
以前、ラブホテルの隣地の鑑定評価をしたことがありますが、その土地はすぐに売れました。しかし今回は反社会的勢力の事務所、しかも抗争中となると事情が違ってきます。
今回のケース、最落価格も興味深いですが、落札者がいるかどうかとても興味深いです。
375万円の絵画が100億円に
絵画は適正な価値の把握が難しく、オークションなどで売買された価格がその価値とされることが多いようです。
その絵画ですが、北九州市に３５年前に３７５万円で買った買った絵画が１００億円の価値になった、との記事が出ていました。購入を決めた学芸員は、ただ純粋に芸術的見地から選んだのか、価値が上がるとの先見性から選んだのかは不明ですが。
ちなみにこの１００億円超の価値は、オークションに出した場合の予想落札価格だそうです。オークションに出品される話はありませんが、興味深いところです。
ただ、不動産と同じく絵画も価格の上下動が激しいので、売り時が重要です。上手く売り抜けて、市財政に貢献してくれたらと思います。
火葬場予定地の鑑定評価額
火葬場は忌み施設と考えられ、通常は市街地から離れた土地に造られるこが多いのですが、ごみ処理場と同様、新規に建設される際は反対運動が起こることが多いです。
京都府亀岡市でも、現在の火葬場が老朽化し能力が不足する可能性が出てきたため移設し新設を計画したところ反対運動が起きました。１審、２審とも市が勝訴したものの、公社の購入価格８億５千万円が裁判所の鑑定評価額より約３億円高かったことが問題を長期化させたとのことでした。８億５千万円、利便性もある程度考慮された広大な敷地なののでしょうか？火葬場予定地にしては高いという印象です。また、裁判所の鑑定評価額との差３億円も大きいと思います。
このような公的な土地買収の際、得てして不明瞭な価格決定がなされることがあります。移転は決まったこととして、市は買収額の根拠を市民に説明する義務があると思います。
差し押さえた高級ボートの値段は３１６０万円？
税金を滞納すると課税庁から財産を差し押さえられ、公売により売却されて納税額に充てられますが、ネットに差し押さえた高級ボートのオークション開始価格３１６０万円と出ていました。
この高級ボートはイタリア製、７月には４８４０万円、８月には３８８０万円に値下げされて出品されましたが買い手無しで今回の価格設定となりました。
公売で高額なものはやはり不動産となりましが、今回落札されて場合、不動産を除いて最高額になるもようです。ちなみに今までの動産の最高額はフェラーリの２２８０万円だそうです。
豪邸と同じく買い手が限られる高級ボート、果たしてこの価格で落札されるか興味深いところです。
葬儀場は鑑定評価上の減価要因？
鑑定評価を行う上での減価要因として、反社会的勢力の事務所やごみ処理場などがあげられます。墓地は減価要因になることが多いですが、地方では、ご先祖様に守られている、との理由から増加要因になる地域もあるそうです。また、警察署は治安が守られることから好まれるのでは？と思いましたが、減価要因という意見もありました。
先日、奈良市の遊園地跡地が葬儀場になることから、地域住民が反対運動をしているとの記事が出ていました。確かに葬儀場は悲しみの場であり、近くに住みたいとは思わないかもしれません。
最近では葬儀場は路線沿いの商業地域に建てられることが多く、住宅地域に建つことはないと思われますが、商業地域であれば葬儀場の存在による減価は発生しないと考えます。
但し今回のケースは、公有地の売却であり、遊園地跡地であったことからこのような反対が起きたと思います。オークションでの売買だったそうですが、今後の推移を見守りたいと思います。
市街化調整区域内の山林の鑑定評価
現況山林の鑑定評価は、市街化山林で宅地化が可能な場合、宅地見込地として造成費等を考慮して価格を求めることが一般的であり、市街化調整区域では現況山林として評価するか、伐採・造成後、雑種地としての利用が可能であればその掛かる費用を控除して価格を求めることになります。
先日、ネットに滋賀県甲賀市で市が取得した、登記地目山林私有地を宅地としての鑑定評価額で取得したとの記事が出ていました。現況宅地であったとのことですが、市街化調整区域内の土地であったと考えられます。
市街化調整区域内の土地の場合、宅地であれば建物等建築が可能ですが、それ以外ですと通常の建物の建築はできません。今回のケース、ある市議は宅地での評価は山林での評価より１７００万円高額であったと主張しています。
市街化調整区域内の土地の評価、地目が宅地であるか否かが価格に大きな影響を与えます。慎重な鑑定評価が求められます。
バンクシーの絵画が１３億円で落札
バンクシーは匿名の芸術家で、出没先でかいた落書きが本物かどうか話題になります。そのバンクシーがかいた「猿の議会」という絵画が１３億円で落札されたとの記事が出ていました。バンクシー作品で過去最高額だそうです。
絵画は不動産と同様に、個別性（非同質性、非代替性）があり、本物は同じものが二つないという特性を持っています。この競売では、１３分間に１０人による入札合戦が繰り広げられたそうです。
相場のない絵画、落札価格に実際の価値があるか否かは落札者の目利きに頼ることになります。次回、この絵画が売買された場合、今回の落札価格より上か下か興味深いところです。
道路の鑑定評価
道路を鑑定評価する場合、その対象となる道路を現況利用するか否かで鑑定評価額は異なることになります。現況利用する場合は、道路であることの減価を行い、転用して宅地化する場合は宅地としての評価になります。これは軌道敷でも同じことが言えます。
先日、ネットに長崎市の住宅団地内の私道を、私道の所有者が一部を封鎖したとの記事が出ていました。面積は約３，７００㎡、かなり大規模な団地であるようです。住宅団地であったも、道路は自治体に移管されることがほとんどなので、このような問題が起きることはないと思うのですが。
住宅団地内の住民は、使用する道路が私道（他人の土地）である以上、何らかの対価（通行使用料、負担金等）を支払う必要があると思います。そうでないと私道の所有者は、維持管理費等を一方的に負担することになってしまします。
今回のケースでは、市は現状のまま寄付を受け付けて市道認定するのが最善の方法と思われます。
豪邸の鑑定評価額
一般的な個人住宅ではなく、実業家や旧家の方のお屋敷の鑑定評価することがありますが、非常に難しい評価になります。このような不動産は需要が少なく、特に建物は耐用年数が残っていても取り壊されて更地後、区画割して販売されたり、マンション用地として販売されることが多いことが理由となります。
売主としては、建物にも費用を掛けていますから現状での売買を望むことが多いのですが、そのまま建物を利用する買主は少なく、取り壊し費用分を控除した金額で売買されることがほとんどとなります。
私の遭遇したケースでも、建物の価値はつかず取り壊し最有効での評価となりました。需要の弱い地域でもあり、とても低い評価額になったことを覚えています。
お金をかけた建物が取り壊されるのは辛いですが、代替わりが進んでいくにつれ、このようなケースは増えていくと思われます。
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