Archive for the ‘鑑定評価の話’ Category
鑑定評価額と競売落札価格の関係
先日、古代エジプトのツタンカーメン王の頭像が４７４万６２５０ポンド（約６億４４００万円）で落札されたとのニュースがありました。盗品の可能性がありますが、競売に出品され落札されました。
この競売ですが、インターネットオークションと同じ原理で最も高い価格を提示した人が購入権を獲得するもので、その価格が落札価格になります。鑑定評価額も同じ考え方で価格が決定され、簡単に言うと、その不動産を最も有効仕様できる人が市場で最も高い価格を提示することができる、その価格が鑑定評価額になるというものです。
ただし、競売評価人が行う競売の鑑定評価は、競売の開始価格（最低入札価格）を決めるものであり、鑑定評価額と落札価格とは必ずしも一致することありせん。現在は売却基準価格、落札価格とのホームページで見ることができるので、競売に興味のある方は、その価格差を調べてみるとよいかもしれません。
公共のごみ置き場と不動産鑑定評価額
不動産の価格は、隣地やその周辺に嫌悪施設があると下がることはよく言われますが、公共のごみ置き場も嫌悪施設にあたると考えられます。特に、自治会の規約（自治会員の同意が必要、等）であったり、ワイヤーや杭で固定されていて動かすことが困難な場合などは、鑑定評価額も下がると判断されます。先日、ネットニュースに、１００万円払って他の家の前に移動をお願いする、との記事がありました。可能か否かは別として、資産価値で１００万円以上の増加になれば、やる意味はあるかもしれません。
嫌悪施設ではありませんが、家の前に電柱やバス停がある場合、嫌な人はお金を払ってでも移動して欲しいと思うかもしれません。かなり昔、テレビで家の駐車場の前に電柱があり、駐車に困難している人が出ていました。ちなみに電力会社に交渉したところ、移設に当時の価格で３０万円かかると言われ断念したと言っていました。
バス停はバス会社との交渉次第で移動可能とのことでしたが、実際、動かしたケースはあるのでしょうか？
最後に、携帯電話の基地局が減価要因になるか、と相談を受けたことがありますが、難しい判断になると思います。基地局との距離や高さ、地域（純粋な住宅地域か否か）などから判断することになると思います。
中古マンション価格と築年の関係
中古マンションの鑑定評価を行う場合、原価法、取引事例比較法及び収益還元法を用いて価格を求めることになります。この中でも原価法は、まず、土地と建物の再調達原価（新たに同じ土地建物を調達する場合の原価）を求め、その価格に減価修正（耐用年数に基づく方法と観察減価法）を行って積算価格を求めることになります。
先日、ネット記事に中古マンション価格と築年との関係が出ていました。内容は、
１.築５年程度：新築価格の１０％減くらい（売り急ぎ等条件によっては２０％程度減）
２.築５年～１０年：平均で２５％減くらい（築１２年を超えると３５年住宅ローンを組めなくなるので人気が高いそうです。）
３.築１０年以降：かなり割安になる。
築２０年で平均４０％減、築３０年で平均６０％減
だそうです。
以前、不動産業者さんが築５年程度の戸建住宅は新築との比較で割安感がなく、売りにくいと言っていましたが、中古マンションも同じですね。
あと、「中古マンションは管理を買う」との言葉もあり、築年数だけでは価格は決まりませんし、対象不動産ごとの管理や修繕・維持の状態（鑑定評価だと観察原価法を用いて減価額と求めることになります。）も価格に影響を与えるので、上記の数字は一般的な目安なのかな、思います。
平成３０年地価調査について
先週の１８日、国土交通省は平成３０年基準地価を発表しました。住宅地、商業地、工業地などを合わせた全用途の全国平均が前年（０・３％下落）より０・１％上がり、１９９１年以来２７年ぶりに上昇に転じました。インバウンドによる訪日客の増加や再開発による利便性等の向上が理由と考えられます。
このような訪日客を受け入れるホテル建築ラッシュが都市部で続いていますが、札幌、仙台、広島、福岡の４市の商業地は９．２％上昇しました。観光地としての魅力に加えて、まだ価格に割安感があり、伸びしろが大きいこともあるのではないでしょうか。
私が住んでいる愛知県名古屋市でも、今年は上昇率１位地点が名古屋駅地区から栄地区（「中（県）５-１２」（錦２丁目））になりました。回遊性のある商業地域としての魅力と伸びしろに加えて、買い物以外に楽しむスポットが多いことも訪日客に好まれたのではと思います。
名駅地区と栄地区の今後ですが、リニア新幹線効果や再開発が進む名駅地区が優位だと考えられます。
ですが、栄地区において圧倒的な訪日客を呼び込む施設建築や施策などを打ち出した場合、魅力最高価格地点が逆転する可能性は残されているのではと思います。
大手スーパー西友の適正価格
現在売却が噂される大手スーパー西友の売却価格についての記事を見ました。業界内では３０００億円～５０００億円と言われています。かなり幅がありますね。
このような小売企業の価値は、店舗の不動産価格か、企業が将来生み出すと期待されるキャッシュフローの総和を比較して大きい方を取ることが多いそうです。不動産鑑定評価基準の収益還元法・ＤＣＦ法に似た手法で試算するのでしょうか。
ちなみに西友の自社物件の土地の路線価価格は約２８０億円、０．８で割り戻して３５０億円と試算されました。
２０００億円でも高い、との声がある一方、西友には１８００億円の長期借入金があるとのこと、３０００億円という数字はこの点を考慮した価格と言われています。
西友が実際に売却された場合、その価格はいくらになるのか、興味深いところです。
アパホテルと収益還元法
先日、アパホテルの元谷芙美子さんが書かれた「不動産は買いたい時に買ってはいけない」という記事を読みました。今期の経常利益率が３０％強とのこと、同族会社であることも理由でしょうが、ものすごい利益率ですね。
現在は超低金利であり、これから上がろうとする今が投資のタイミング、不動産はタイミングを買うのが重要だと書かれています。ホテル経営をファンドとして捉えるなら、金利が安ければ全額借り入れて返済しても家賃収入が多くなる。アジアの主要都市と比較しても東京の地価、特に都心の超一等地の地価は安いとのことです。
東京など大都市の地価は、金融緩和の影響で上昇を続け、バブルの傾向が見られるとの意見が出始めました。アパホテルのような世界から日本をみるという視点をもつと、地価の安い今、積極的な投資行動に出る時期だと判断されるのだと思います。
元谷社長は日本の不動産の価格のことを書かれていますが、元谷社長は今までの日本の主要な評価方法である原価法（不動産の再調達原価にて評価する方法）ではなく、収益還元法（不動産の収益性を重視して評価する方法）を重視して判断されていると思います。元谷社長は、バブル期、収益還元法による価格が世界の４．５倍割高になっており、一気に撤退したそうです。
収益還元法、不動産鑑定評価基準には、「～なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。」と書かれています。もちろん、ホテルのような投資物件は収益還元法を重視して価格決定がなされるべきですが、利回りインデックス等が整備されていない日本では、原価法も勘案しながら価格を決めることが多いです。適正な鑑定評価を行うためにも、国が主導して投資利回り等のインデックスの整備をして欲しいと思います。
アインシュタインの手紙の落札額
相対性理論などで有名な物理学者アインシュタインの手紙８通がオークションにて計２０万９４００ドル（約２３３０万円）で落札されました。英字でタイプされたものですが、一部に手書きの文字や署名が添えられており、そのことが手紙の価値を上げたと考えれられます。
テレビ番組などで、有名人の使用したものの鑑定結果をみていると署名がある場合、鑑定額が一気に上がる印象があります。
タイプで打たれた手紙と一緒で、署名があるとその人のものと証明できることも理由と考えられます。
それにしても手紙８通で約２３３０万円の価格がつくアインシュタイン、すごい人だったんですね。
不動産の価格と立地のお話
不動産の価格は様々な要因が複合して決定されますが、その中でも立地は特に重要だと言われます。住宅地はもちろんですが、立地がよいために経営が成り立っているお店がある商業地をイメージすると分かりやすいかもしれません。
東京カンテイが中古マンション価格に影響を与える要因について調査したところ、都心か郊外か、人気住宅地か否かといった広域立地、次いで駅からの距離などの狭域立地という結果になりました。要因の９割が立地という結果でした。都心に近く駅近、さらに住環環境がよい地域の価格が高いということでしょうか。確かに大手の物件であっても立地に劣るものは割安な価格査定になっています。
資産価値を重視すれば、このような物件は値下がりも相対的に少ないですし買い得感は高いと思います。ですが都心の不動産価格が値上がり傾向にある中、徒歩圏を外したり人気の劣る地域であれば比較的優良な物件を割安に購入することが可能です。購入予算に制約のある場合など、立地などの条件を緩くして幅広く物件を探すのも一つの方法だと思います。
舛添元知事の別荘の価格
舛添氏が都知事辞任の発端となった神奈川県湯河原町の別荘ですが、売却するとした場合、いくらくらいになるのでしょうか？
あるネット記事によると、地元不動産業者の話として土地建物で６，０００万円～８，０００万円が相場とのことです。何でも「理想郷」という名の分譲地で人気のエリアだとか。舛添元知事が毎週通いたくなるのもわかる気がします。
ちなみに価格についての印象ですが、別荘地にしてはかなり高いことと、査定相場に２，０００万円の幅があることでしょうか。やはり別荘地にしては高額であるため、需要者が限定されるためこのような査定になったのでしょうか。
このような事情のある別荘は難しい判断を求められるところが多く、難しい鑑定評価になると思われます。
舛添知事別荘の地価
政治資金の不正使用疑惑が問題となっている舛添東京都知事ですが、その問題となっている神奈川県湯河原町の別荘を売却する意向であることが伝えられました。別荘がなくなれば公用車で行くこともなくなるという意図でしょうか。
その別荘地に近い地価公示価格は２００８年には１０万円/㎡だったのが、２０１５年には７万８千円/㎡に下落しているそうです。別荘地のある神奈川県湯河原町の地価上昇率はかなり低く、マイナスにあるとの意見もありました。実際にその別荘を鑑定評価したらいくらくらいになるのでしょうか？
湯河原町と言えば東京の奥座敷で、由緒ある温泉旅館が建ち並んでいるイメージですが、ほど近い熱海が衰退傾向にあると同様にかっての繁栄からは程遠いようです。
かなり昔、私も湯河原町にある”つばき”という料亭で食事をしたことがあるのですが、そのおもてなしの心に驚いた記憶があります。舛添知事も毎週通った湯河原、通好みのリゾートであることは間違いなさそうです。
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