Archive for the ‘鑑定評価の話’ Category
アパホテルと収益還元法
先日、アパホテルの元谷芙美子さんが書かれた「不動産は買いたい時に買ってはいけない」という記事を読みました。今期の経常利益率が３０％強とのこと、同族会社であることも理由でしょうが、ものすごい利益率ですね。
現在は超低金利であり、これから上がろうとする今が投資のタイミング、不動産はタイミングを買うのが重要だと書かれています。ホテル経営をファンドとして捉えるなら、金利が安ければ全額借り入れて返済しても家賃収入が多くなる。アジアの主要都市と比較しても東京の地価、特に都心の超一等地の地価は安いとのことです。
東京など大都市の地価は、金融緩和の影響で上昇を続け、バブルの傾向が見られるとの意見が出始めました。アパホテルのような世界から日本をみるという視点をもつと、地価の安い今、積極的な投資行動に出る時期だと判断されるのだと思います。
元谷社長は日本の不動産の価格のことを書かれていますが、元谷社長は今までの日本の主要な評価方法である原価法（不動産の再調達原価にて評価する方法）ではなく、収益還元法（不動産の収益性を重視して評価する方法）を重視して判断されていると思います。元谷社長は、バブル期、収益還元法による価格が世界の４．５倍割高になっており、一気に撤退したそうです。
収益還元法、不動産鑑定評価基準には、「～なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。」と書かれています。もちろん、ホテルのような投資物件は収益還元法を重視して価格決定がなされるべきですが、利回りインデックス等が整備されていない日本では、原価法も勘案しながら価格を決めることが多いです。適正な鑑定評価を行うためにも、国が主導して投資利回り等のインデックスの整備をして欲しいと思います。
アインシュタインの手紙の落札額
相対性理論などで有名な物理学者アインシュタインの手紙８通がオークションにて計２０万９４００ドル（約２３３０万円）で落札されました。英字でタイプされたものですが、一部に手書きの文字や署名が添えられており、そのことが手紙の価値を上げたと考えれられます。
テレビ番組などで、有名人の使用したものの鑑定結果をみていると署名がある場合、鑑定額が一気に上がる印象があります。
タイプで打たれた手紙と一緒で、署名があるとその人のものと証明できることも理由と考えられます。
それにしても手紙８通で約２３３０万円の価格がつくアインシュタイン、すごい人だったんですね。
不動産の価格と立地のお話
不動産の価格は様々な要因が複合して決定されますが、その中でも立地は特に重要だと言われます。住宅地はもちろんですが、立地がよいために経営が成り立っているお店がある商業地をイメージすると分かりやすいかもしれません。
東京カンテイが中古マンション価格に影響を与える要因について調査したところ、都心か郊外か、人気住宅地か否かといった広域立地、次いで駅からの距離などの狭域立地という結果になりました。要因の９割が立地という結果でした。都心に近く駅近、さらに住環環境がよい地域の価格が高いということでしょうか。確かに大手の物件であっても立地に劣るものは割安な価格査定になっています。
資産価値を重視すれば、このような物件は値下がりも相対的に少ないですし買い得感は高いと思います。ですが都心の不動産価格が値上がり傾向にある中、徒歩圏を外したり人気の劣る地域であれば比較的優良な物件を割安に購入することが可能です。購入予算に制約のある場合など、立地などの条件を緩くして幅広く物件を探すのも一つの方法だと思います。
舛添元知事の別荘の価格
舛添氏が都知事辞任の発端となった神奈川県湯河原町の別荘ですが、売却するとした場合、いくらくらいになるのでしょうか？
あるネット記事によると、地元不動産業者の話として土地建物で６，０００万円～８，０００万円が相場とのことです。何でも「理想郷」という名の分譲地で人気のエリアだとか。舛添元知事が毎週通いたくなるのもわかる気がします。
ちなみに価格についての印象ですが、別荘地にしてはかなり高いことと、査定相場に２，０００万円の幅があることでしょうか。やはり別荘地にしては高額であるため、需要者が限定されるためこのような査定になったのでしょうか。
このような事情のある別荘は難しい判断を求められるところが多く、難しい鑑定評価になると思われます。
舛添知事別荘の地価
政治資金の不正使用疑惑が問題となっている舛添東京都知事ですが、その問題となっている神奈川県湯河原町の別荘を売却する意向であることが伝えられました。別荘がなくなれば公用車で行くこともなくなるという意図でしょうか。
その別荘地に近い地価公示価格は２００８年には１０万円/㎡だったのが、２０１５年には７万８千円/㎡に下落しているそうです。別荘地のある神奈川県湯河原町の地価上昇率はかなり低く、マイナスにあるとの意見もありました。実際にその別荘を鑑定評価したらいくらくらいになるのでしょうか？
湯河原町と言えば東京の奥座敷で、由緒ある温泉旅館が建ち並んでいるイメージですが、ほど近い熱海が衰退傾向にあると同様にかっての繁栄からは程遠いようです。
かなり昔、私も湯河原町にある”つばき”という料亭で食事をしたことがあるのですが、そのおもてなしの心に驚いた記憶があります。舛添知事も毎週通った湯河原、通好みのリゾートであることは間違いなさそうです。
温泉権と不動産価格
温泉を使用する権利は無料ではなく、それを使用する権利を温泉権といいます。なので、大規模な温泉施設などでだくさんの源泉を必要とする場合、高額な金額で温泉権を購入することになります。
今回の熊本地震で、田んぼに温泉が湧いた地域や、お湯が出なくなったり湯量が落ちたりした地域があったそうです。どちらも困りますね。
温泉旅館の鑑定評価の場合、温泉が出なくなれば価値は下がりますが、その減価の一つの考え方として他から温泉を購入することが可能であれば温泉権の価格及び温泉を引き込む設備費用を控除して求められると思います。もちろん集客が落ちれば収益価格も下がるので収益還元法も重視する必要があると思います。
ヤフオク美術品の鑑定評価
ヤフーオークション（ヤフオク）は、日用品から高額なものまで出品されているので私もよく使っているのですが、政治資金の不正使用で問題が指摘されている舛添東京都知事もヤフオクで美術品を購入していたそうです。
舛添知事が購入した美術品を美術品鑑定士が鑑定したところ、偽物も含まれていたそうです。ある鑑定士の方も仰られていましたが、ヤフオクは銀座の画廊やサザビーズとは違いますから偽物を落札する可能性も高くなると思います。
不動産の鑑定評価もそうですが、実際に見ていない不動産を適正に鑑定することはできません。おそらく美術品もそうでしょう。舛添知事も偽物が混じっていることはおそらく承知していたと思いますが、自分のお金ではない、という甘えからヤフオクでの美術品購入に走っていたのではないかと思いました。
不動産以外の鑑定評価
不動産鑑定士は、主に不動産の価格及び賃料の鑑定評価をお仕事にしています。その他、不動産の権利（日照権等）を査定することはありますが、基本的に不動産に絡むこと以外のものを評価することはありません。
ちなみに、不動産仲介業者さんや中古自動車を扱うディーラーの方は、鑑定ではなく査定という方法で価格を算出しています。あらかじめ決まった点数に沿って価格を出す方法を査定ということが多いです。
不動産鑑定以外で鑑定というと、テレビ番組のような絵画などの美術品やアンティークものの鑑定士が有名です。特に美術品や骨とう品は相場がなく、専門の鑑定士にお願いすることが多いみたいです。
先日、ネットニュースに偶然発見した白へびの鑑定依頼の話がでていました。白へびは幸運をもたらすといわれており、本物だと大変なニュースなのですが、鑑定結果は北米原産の外来種でペットとして飼われていた可能性が高いとのことでした。
鑑定、不動産や美術品だけではなく動物の鑑定士もいるのですね。少し物知りになりました。
絵画の鑑定評価と不動産の鑑定評価
少し前のお話ですが,絵画の鑑定結果の違いで,６０万円で購入したものが６億円で落札されたとの記事が出ていました。これは,クリスティーズとサザビーズの専門家の鑑定結果の食い違いの結果だそうです。
不動産の鑑定評価の世界でも,ここまでの差が生じることはないと思われますが,複数人の鑑定士が評価を行うと階差が生じることはあります。理由は色々考えられますが,情報量の違いから単に鑑定人の能力の差であることもありますし,あってはならないことですが悪意の場合もあります。
通常,裁判の場合は原告と被告が鑑定評価書を出し合って争い,決着が付かない場合は第３者鑑定による鑑定人の評価などを参考に判決を出すようです。
極めて特殊な鑑定評価でなければ,正しい手順を踏んでいれば大きな違いが生じることは少なく,同じような水準に落ち着くことが一般的です。
2014年路線価
少し前の話ですが、相続税・贈与税などの算定の基準となる路線価が国税庁より発表されました。
前年も上昇した愛知県と宮城県に加え、東京、大阪、神奈川、千葉、埼玉、福島の１都道府県で上昇に転じました。
愛知県については、好調な自動車産業、宮城県、福島県は復興需要によることが理由と考えられます。
愛知県については、上昇地点があったのは名古屋市内と春日井市の１地点、春日井市の上昇地点はＪＲ勝川駅前の再開発による大型マンション建設ラッシュが理由だそうです。
名古屋市内、特に、名駅地区と栄地区については、名駅でオフィスビル建築が続く中、栄地区はマンションの建設が進んでおり、特に栄え４，５丁目では福祉介護サービス付きマンションが増えているようです。ここ数年、栄地区に限らず、名駅地区以外のオフィス地区（丸の内・伏見・千種など）においては、商業地域から住商混在地域になりつつある傾向が見られます。
このような都心回帰の動きは、好景気が続く間見られると思います。
