Archive for the ‘不動産の価格’ Category
大規模工場地の売買価格
沿岸部や内陸部でも高速道路などのインターチェンジに近い利便性のよいところに立地することが多い大規模工場、かっては都心に比較的近いところにも多く存在していました。
私が子供の頃住んでいた名古屋市東区にも、三菱重工や専売公社などの大規模工場があり、いわゆる企業城下町としての様相を呈していました。
先日、大阪府堺市にあるシャープ堺工場をソフトバンクが取得する、との記事を見ました。大規模なＡＩセンターとして利用するそうです。
対象となる不動産は土地約４５万㎡、建物延床面積合計約８４万㎡という巨大なもので、価格は土地建物で約１０００億円だそうです。
撤退した後の大規模工場は買い手が限られ、特に最近では建物を取り壊してマンションなどの大規模開発されることが多いのですが、今回はデータセンターとしての利用であり、工場建物の多くが再利用されると思われます。
今回のケース、社会経済的利益保護の見地からも望ましい売買取引だと思います。
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閉店した地方百貨店の土地建物価格
円安による割安感から外国人による高額な不動産取引のニュースが報道される中、経済の衰退が進む地方の百貨店は閉店が進み、その跡地の利用もままならない状況が続いています。
以前、コラムでも書きました青森県弘前市の百貨店の土地建物が売却されるかも、との記事を見ました。倒産した旧百貨店であり、任意売却による方法になります。
期待される回収額は約９０００万円、在庫品の処分も含めた価格だそうです。
建物の価値を含めた価格か取り壊しを前提とした価格かは不明ですが、都市部のマンションが１億円を超える時代に百貨店の土地建物が約９０００万円・・・、都市部と地方の格差を象徴したニュースだと思います。
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徳島県知事公舎の落札価格
国や自治体、企業などの遊休不動産の売却が進む中、老朽化の進む知事公舎の売却の話も多くなりました。
徳島県の知事公舎も一般競争入札にかけられ、約１億６５００万円で落札された、との記事を見ました。最低落札価格は約８３００万円とのこと、約２倍の価格で落札されたことになります。
対象不動産、土地は約７１０㎡、建物は１９９２年築の平屋とのことですが、築年から推測するに、落札価格は土地のみ又は建物の取り壊し費用も考慮した価格だと思われます。
今後は分譲マンション用地となる予定ですが、高度利用が可能なのでしょうか、マンション用地としては少し狭い印象があります。
金利の上昇や先行き不透明な景気の動向など懸念材料は尽きないですが、開発業者は地方であっても立地のよいエリアのマンションの需要増は続くと読んでいるのだと思います。
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コンクリート建物の価格上昇
建築費や人件費の高騰により、建物価格の上昇が続いています。予定建物の規模を縮小したり、最近では建物の建築計画自体が頓挫するケースも見受けられます。
建築費の上昇、ウクライナ危機が始まったことから木材の上昇が激しくなり、その後、為替や原油高、海運など運搬費の上昇から鉄鋼などの価格が上がってきた印象です。
建物の構造ごとの建築費ですが、ＲＣ造＞Ｓ造＞Ｗ造の順番になることが多いですが、鋼材価格の上昇によりＲＣ造とＳ造の建築費の差が縮まってきていると思います。
先日、コンクリートの価格上昇によりコンクリートの建物は造れなくなるかも、という内容の記事を見ました。コンクリートに代わる資材はなく、今後、コンクリートの価格が上がればＲＣ造とＳ造の差がまた広がるかもしれません。
鋼材、コンクリートだけではなく、ガラスやアルミなど全ての価格が上がっており、新築のみならず建て替えも大変な時代になってきています。
今後は建物の経済的耐用年数などを考慮し、建て替えか継続使用可を慎重に判断する必要があると思います。
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不動産価格と家賃の上昇
土地の価格と建築費が上昇すると、当然、土地建物価格も上昇することになりますが、家賃のような賃料は不動産価格に遅れて上昇する傾向があります（この傾向は賃料の遅効性と言われます）。
住宅の新規家賃ですが、都市部を中心に上昇しており、名古屋市内のファミリー向けの戸建住宅では月額支払賃料が１５万円を超えるものも多く見られるようになりました。
以前は戸建住宅の賃貸の場合、月１０万円を超えると借手が付かないと言われましたが、新築住宅の購入を諦めた層からの需要が増えているからか強気の賃料設定でも契約は成立しているようです。
「住宅は買った方が得か、借りた方が得か」とはよく言われますが、価格も家賃も上昇している昨今、どちらが得かの判断が難しい状況にあると言えます。
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東京都の新築マンション価格が１億円超え
地価や建築費、人件費の高騰により上がり続ける新築マンション価格、不動産経済研究所の発表では、１１月の東京都２３区内の１戸あたり平均価格が１億８８９万円、１億円超えは７ヶ月連続となりました。
金利の上昇懸念や物価高などマイナス要因が多い中、立地の良い資産性の高いマンションの売れ行きは好調のようです。
一方、東京都を含む首都圏になると販売戸数は１８．７％の減少、平均価格も３．２％の減少、７９８８万円だったそうです。
都市部と地方との二極化が顕著ですが、同じ都市部であっても東京と他の都市部との差はひらきつつあり、東京一人勝ちの様相が強まっている印象です。
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不整形地の有効利用
土地は建物が建つかどうか、またどのような建物が建つかで価格が変わってくることが多いです。例えば過小地の場合、住宅地であれば一般住宅が建つか、物置程度なら建つか、建物は建たないが駐車場利用は可能か、ゴミ置き場程度の利用しかできないか、等を判断し、減価率及び土地価格が決まります。
また、不整形地の場合も同様で、建物は建たなくても資材置場などで利用できるか否かで価格は大きく違ってきます。
先日、岐阜県のある不動産業者が不整形地に戸建賃貸住宅を建てる事業を拡大、との記事を見ました。設定家賃は一般的なアパート家賃をやや上回る程度とのこと、戸建賃貸住宅の需要が伸びていることに注目したようです。
マンションと同じく戸建住宅の価格も上昇しており、購入を諦めた世帯も多く、戸建賃貸住宅の市場動向に注目したいと思います。
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3階建ての戸建住宅の建築費
都心部を中心に、狭小化が進む戸建住宅ですが、狭い土地に十分な延面積を確保するため、３階建てにした建物が増えています。
３階建ては２階建ての建物に比べて建築コストは高くなるのですが、延面積を同じとした場合に必要となる土地面積が小さくて済むので、地価が高いエリアなどでは総額の比較で安くなるケースも考えられます。
先日、３階建ての一戸建て建物の建築費について書かれた記事を見ました。その記事によると建築費単価は坪４５万円～１０７万円と幅が見られました。施行の質や量、仕様や設備の差を反映した結果と考えられます。
最近では戸建住宅でも延面積６０㎡程度とマンションより狭いものも見られるようになりました。
今後、土地価格の上昇により土地の細分化が進めば、日本でも３階建て住宅が一般的になる時代が来るかもしれません。
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価格がマイナスの不動産
昨日、解体処分費の高騰により価格がマイナスになる不動産のことを書きましたが、石川県で老朽建物付きの不動産でマイナス入札が実施される、との記事を見ました。
対象となる不動産は旧保育所建物と敷地であり、解体費が土地価格を上回った場合、市が差額を支払うといった内容だそうです。
跡地利用を住宅地をするという条件付きではありますが、払い下げを迅速に行う効果はありそうです。
今回のようなマイナス入札は初めてのケースではなく、過去、他の自治体でも実施されたそうです。
解体予定の老朽建物の扱いに頭を悩ます自治体は多いですが、遊休不動産の早期売却に資すると考えられるマイナス入札、今後、普及していくものと思われます。
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経営破綻したホテルの価格
一部の外国人旅行者が殺到する観光地を除き、衰退が進む地方都市ですが、先日、青森県弘前市にある経営破綻したホテルを競売にて落札、との記事を見ました。
価格は土地建物で９３５万円、落札者は来年の夏に建物を解体し、マンション用地とする計画だそうです。
建物の状態は不明ですが、ホテルとしての継続使用より取り壊し後マンションとしての利用を最有効と判断したようです。
場所は弘前市の一等地とのことですが、土地の価格から解体費を引いた残りが落札価格になったと思われます。
解体処分費が高騰していますが、地方の場合、取り壊し費用が土地の価格を上回り、総額がマイナスになってしまうケースも考えられます。
今回、９３５万円との価格になりましたが、簿価や再調達原価から大きく乖離した安い価格であることは間違いなさそうです。
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