Archive for the ‘不動産の価格’ Category
東京丸の内に木造の高層ビル
木造といえば、以前は強度や耐震性、耐火性などの問題から低層の建物と相場は決まっていましたが、最近はこれらの問題がクリアーできたからか、木造の事務所ビルなども建てられるようになりました。
今朝、東京丸の内に高さ約１００ｍの木造ビルが建築される、との記事を見ました。柱や床などに多く木材を用いることで、二酸化炭素を約３割削減できる、としています。２０２８年末の完成予定だそうです。
このような工法を「木造ハイブリッド構造」と呼ぶそうで、純粋に躯体部分を木材で造るのではなく、鋼材なども併用して強度を維持するみたいです。
建築費については触れられていませんが、通常のＲＣ造やＳ造より割高になるそうで、大企業のイメージ戦略の一環と考えたほういいみたいです。
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ハウステンボスの売却予想額
先日、「ハウステンボスの売却額」でも書きましたが、売却の話が出ているハウステンボス、その総額が８００億円規模では？との記事を見ました。５００億円～７００億円規模との予想でしたが、大きく上回る売却金額になりそうです。
このような大規模リゾートを鑑定評価する場合、広大な土地とそこに存するホテルなどの複数の施設が含まれるので難しい評価になります。過去、売却されたリゾートの価格なども参考にしたいところですが、売却時期によってはゼロ円、もしくは限りなくゼロ円に近いケースもあると考えられ、価格試算の参考となる適正な事例は少ないと思います。
ハウステンボス、コロナ禍で来園者が少ない中、購入者は今後どのように収益性を回復させるのか、注目して見守りたいと思います。
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ハウステンボスの売却額
長崎県にあるアミューズメント施設「ハウステンボス」が香港の投資会社に売却される方向、との記事を見ました。所有会社のHISが長引きコロナ禍で業績が悪化しており、資金を確保する目的とのことです。
具体的な売却額は現時点では不明ですが、数百億円とのこと。コロナ禍で疲弊したHIS、苦渋の決断だったと思います。
急激な円安が進む中、今回のような外資による大規模不動産の購入の話は、今後も続くと思われます。
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金利と不動産価格の関係
金利と不動産価格は負の相関関係にあって、金利が高いと不動産価格は低く、金利が低いと不動産価格は高くなると言われています。従って、超低金利の現在の不動産価格は高いということになります。
円安とそれに伴う物価上昇が続く中、経済会を中心に金融引き締め、利上げを要望する声が高まっています。各国が利上げに動く中、金融緩和を続ける日本の経済が苦境に立ち入っています。
但し、利上げを行うと借り入れを行っている個人や事業者の破綻が増えることになるので、円高誘導を目的とした利上げは難しいのでしょうか。
利上げは不動産市場への影響も大きく、総量規制がバブル崩壊を招いたとの批判もあり、政府日銀が金融引き締めを行うか否か、注目して見守りたいと思います。
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新築一戸建住宅の価格
戸建住宅の価格が上昇しています。新築一戸建住宅の場合、２年前との比較で約１０００万円上昇（東京都）、その他のエリアでも１割前後上昇しているそうです。いわゆるウッドショックによる木材やその他建築資材の価格上昇が主な理由と考えられます。
戸建住宅の価格は、土地と建物の総額となるので、土地と建物の価格が上昇すれば戸建住宅の価格は当然上昇するのですが、２年で１０００万円、異常な高騰と言っていいと思います。
ウクライナ危機の長期化や円安の影響で木材を始め建築資材価格の下落が見込めない中、駆け込みでの住宅需要が増えているようです。但し、政権の金融政策の変更、引き締めによって不動産価格が下落していく可能性も否定できないため、不動産の購入は慎重に判断する必要があると思われます。
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土地価格と方位の関係
土地の接面方位は住宅地の価格形成要因となっており、住宅地では通常、北、西、東、南の順に土地価格は高くなります。特に南方位の住宅地は、日照や採暖に優れることから好まれる傾向が強く、居住環境は必要とされない商業地や工業地では方位格差をつけないのが一般的です。
最近、南方位の住宅地の優位性について懐疑的な記事をよく見かけます。地球温暖化などの影響で、夏、暑いことが理由のようです。特に、最近人気のあるタワーマンションの高層階においてその傾向が堅調だそうです。
私見ですが、私は予算に制約がないのなら南方位の土地、又は北方位であっても南北に長い帯状地で日照が確保できる土地を選んだ方がいいと思っています。理由は、夏の暑さは遮光するなどの対策で暑さをある程度緩和させることが可能ですが、冬の日照時間が短い期間、日照時間と室内の暗さは防ぎようがないからです。地価の高騰ととも増えている３階建ての戸建住宅が南側に建つようなことがあれば、住環境は一気に悪化しますし。
最後にタワーマンションの高層階の場合、方位ではなく景観で価格が決まる傾向があるため、南向きであることを重視して部屋を選ぶ方は少ないと思っています。
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日本の無人島の価格
先回、スコットランドの約３億円の島のことを書きましたが、昨日、歌手のさだまさしさんが無人島を２０００万円で購入したとの記事をみました。
記事からは場所などの詳細は不明ですが、大改造してそこで休日を過ごされるそうです。
無人島、通常、人がいない島なので水道などのインフラはなく、生活するためには少なくとも水と移動手段としての船が必要となります。
２０００万円という価格が安いか高いかはわかりませんが、何もないところから生活の場を造り上げる楽しみはあるのかな、とは思います。
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約３億円の島
日本は島国と言われますが、中には個人が所有する小さな島もあり、実際、売買されるケースもあります。尖閣諸島や馬毛島も以前は個人が所有する島でした。
先日、ネットでスコットランドにある島が約２億９０００万円で売りに出された、との記事を見ました。１７世紀に建てられた邸宅やクジラの標本、その他の建物も含まれた価格だそうです。
ちなみにこの島はスコットランドの本土から約１６０ｋｍ離れており、その島に出入りするためには船、飛行機などの移動手段として持っていることが条件になりそうです。
記事によると、発電機、浄水などの設備が備えられており、生活に支障はないとのことですが、さて、この島を購入する人はいるのでしょうか？実際の売買価格はいくらになるでしょうか？興味は尽きません。
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木造平屋の建物価格
バリアフリーが注目を集める中、平屋住宅の人気が高まっているそうです。木造住宅で占める割合が、２０１２年は９．６％、２０２１年には１４．５％と１．５倍になったそうです。
この１０年で団塊世代が大量退職し、高齢世代に入る割合が増えたことが要因だと考えられますが、核家族化の進行などで狭い家が好まれるようになったこともあげられると思います。
先日、木造平屋住宅の価格が１０００万円以下、との記事を見ました。延面積や設備、仕様の詳細は不明ですが、建築費が高騰を続ける中、魅力的な価格ではあります。
但し、木造住宅の建築費は、屋根の割合を少なくできることから延面積等の内容が同じであれば平屋より２階建ての方が安くなるはずです。同じ延面積を確保する場合、より広い土地を確保する必要があり、このような事情から日本では２階建ての住宅が一般的になったと考えられます。
地価や建築費が高騰する中、今後、平屋住宅が増えていく可能性はあまり高くないのでは、と思います。
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ロシア大使館の不動産価格
先日、ネットでロシア大使館に関する記事を見ました。その記事によると、ロシア大使館の所有者（登記名義人）は、「ソヴィエト社会主義共和国聯邦」、従ってロシア政府は不動産の売買、建て替え、再開発等を行えない、とのことでした。
私が注目したのはその不動産価格、ロシア大使館のある麻布台の土地面積は１万３２５㎡、公示地価は３２７万円／㎡とのことなので価格は約３３８億円、高輪にある通商代表部の土地は５８３５㎡、公示地価は２６２万円／㎡なので約１５３億円とのことです。
ちなみにこの価格は土地のみの価格で、建物は含まれていませんが、合わせて約４９１億円、とてつもなく高額なことが分かります。
ちなみに「ソヴィエト社会主義共和国聯邦」が麻布台の土地登記名義人として登記されたのは昭和２年、高輪の土地は昭和３７年とのこと、当時の地価は今ほど高額ではなく、また、大使館であったことから現在まで広大な敷地が都心に残されたのだと思います。
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