Archive for the ‘不動産の価格’ Category
地価と災害リスクの関係
大規模な自然災害が続く昨今、災害リスクに対する注目が高まっています。特に、津波や河川の氾濫、土砂災害など、人命の危険にかかわるような災害の発生の高い地域は敬遠される傾向があり、地価も下落するのが一般的です。
先日、国土交通省が公示地価、都市計画、災害リスクなどを閲覧できるサイトを構築すると発表しました。用途地域、浸水想定区域や学校区なども一括で見られる見込みです。
このような不動産に関係する情報は、自治体などが運営するHPでも閲覧可能なことが多いですが、全て一元で管理することで、不動産の取引の活性化につなげることが目的だそうです。
地価と災害リスクの関係ですが、災害リスクの高い土地は取引も少なく、かつ取引価格も相対的に低めになることが多いので、購入を考えている土地の価格が周辺地価と比較して著しく低い場合は、災害リスクを疑ってみることをお勧めします。
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熱海のリゾートマンションの価格
以前、越後湯沢のリゾートマンションについて書いたことがありますが、先日、熱海のリゾートマンションを３００万円で購入した方の記事をみました。諸費用込みで約３５０万円、管理費、修繕積立金、固定資産税等を月割りすると約５万円の経費だそうです。
熱海は東海道新幹線の停車駅であり、首都圏からの利便性は悪くありません。歴史のある温泉街があり、海を楽しめるリゾートとして栄えてきました。
アベノミクス以前はかなり廃った印象がありましたが、インバウンド需要などで人気が上昇している印象があります。その記事でも、５００万円以下のマンション需要は多く、移住やセカンドハウスとしての購入が増えているようです。
築５０年、延べ面積約５０平米のマンションが３００万円、維持費が約５万円の熱海のリゾートマンション、今後の価格動向に注目したいと思います。
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反社会的勢力事務所の価格
反社会的勢力の事務所は、その周辺の地価に影響を与えることになりますが、その事務所を自治体などが買い取る場合、その鑑定評価額が問題になります。
先日、茨城県で反社事務所として使われていた土地建物を市が買い取る和解が成立したとの記事を見ました。土地面積約１４５㎡、建物はＳ造３階建で、国道沿いで最寄り駅から約３ｋｍに位置しているそうです。ちなみに価格は１７２０万円とのこと、今後の使用方法は未定とのことです。
今後の使用方法についての私見ですが、現況での継続使用は難しく、解体後、建物再築後、公共施設として利用されると考えられます。
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建築資材の価格高騰とコインパーキングの関係
昨年から続く鋼材等建築資材価格の高騰、巷では「ビルが建たない・・・」との声が聞かれます。その影響はマンションや戸建住宅の購入を考えている個人から自社ビルや賃貸マンション、ホテルなどの建築を計画している法人まで広く及んでいます。
私見では、数年前から市街地中心部でコインパーキングが増加している印象を受けていました。コインパーキングは将来的な用途の転換が容易であり、需要が見込まれる地域であれば一定の収益を確保することが可能です。その当時から建築資材は上昇傾向にあり、所有者はコインパーキングにして土地を一時使用し、固定資産税等を回収しながら様子見している印象でした。
その建築資材の高騰ですが、現状は更に深刻化しており、建築費価格の高騰に歯止めがかからない状況になっています。将来的に建築資材が下がる可能性は低く、事業を進めるか停止するか、事業者は難しい決断を迫られていると思います。
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坂と住宅地価格との関係
名古屋でも昔から高級住宅地域と呼ばれる地域は、「〇〇山」や「〇〇坂町」など、坂のある地域であるケースが多いです。山や坂は見晴らしがよい印象があり、以前は山であったであろう緑も残されており、住環境のよい地域が多いです。
この山や坂の上にある住宅地域ですが、坂の上り下りに苦労するため高齢者には敬遠されるとの記事を見ました。このような地域に住まれるお金持ちの方は、年齢とともに都心のマンションに引っ越される方もいるようです。
坂や山ですが、建物の建築が困難な急傾斜地は擁壁の設置などの費用がかさむため割安になる傾向がありますが、通常の建築が可能な土地であれば、やはり名声と品位のある高級住宅地の取引価格は高くなる傾向があります。
最後に、私の高級住宅地のイメージは、坂と桜並木のある街です。そういえば名東区でも桜並木のある藤が丘は、住宅地の地価が高騰しました。
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ウッドショックと土地価格への影響
昨年から続くウッドショックに加えてウクライナ危機によるロシアの経済制裁により木材価格が急騰しています。あるネット記事によれば、延べ面積約３０坪の平均的な伊達物で２００万円から３００万円価格が上がっているそうです。限られた予算でマイホームを考えている大多数の消費者にとっては厳しい状況となっています。
一方、土地の価格ですが、ウッドショックの影響による需要減が懸念されるところではありますが、都心の駅近物件などでは、相変わらず高値の取引が見られます。地価が下落する気配がなく、今後、建築費等の上昇が続くであろうことを予想し、買い急いでいる印象があります。
昨今の地価上昇、バブル末期の駆け込み需要増に似た印象があります。その当時も地価が上がり続け、住宅を購入した人の話では、今を逃したら一生マイホームは持てない、と思ったそうです。
バブル＝泡、というようにバブルはいつかははじけますが、今回の異次元緩和による金余りが続くようであれば、土地神話が復活し、地価は上がり続けるのでしょうか？答えは神のみが知っているのでしょう。
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生産緑地と宅地価格
都市部の農地を残すことを主旨する生産緑地、その生産緑地が２０２２年に順次期限を迎えます。その生産緑地の今後が注目されていますが、国土交通省の調査では、現時点で少なくとも７割程度は宅地転用されず新制度の適用を受け農地として存続するとのことでした。
生産緑地である間は、所有者は農地として課税されるため有利ではありますが、今後の地価の動向によっては、現在の地価で売却したほうが有利であるかもしれません。
生産緑地が大量に宅地に転用されることによる地価下落、いわゆる「２０２２年問題」は回避されるようです。但し、都市部での地価が高騰している現在、宅地価格の下落を期待していた人々から落胆の声が聞こえそうです。
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北広島市の住宅地価上昇率
先日発表された令和４年地価公示、全国の住宅地ベスト１０のうち上位３位を北海道北広島市の地点が占めました。
お隣の札幌市のマンション、戸建住宅価格は上昇が続いていましたが、札幌市のベッドタウンである北広島市の価格も急上昇しました。北海道日本ハムファイターズの本拠地となる新球場の建設が進んでいることが主な理由のようです。それに伴いJR北海道の新駅の建設も予定されており、住宅地の地価を押し上げる要因となりました。
あるネット記事によると、北広島市の住宅地を購入した主な需要者は、道外居住者が多く、投資目的での購入が多いそうです。北広島市の戸建住宅の価格は、８０坪程度の土地で４５００万円程度、平均的な年収の家庭では簡単に購入に踏み切れないようです。
金融緩和により過熱する不動産投資、不動産価格の高騰はしばらく続きそうです。
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物流施設用地の価格
ネットショッピングの普及によって需要の増えた物流施設用地、特に系統連続性に優れ、高速道路のインターチェンジに近い面大地の取引価格が急騰しています。今回令和４年地価公示においても、上記に当てはまる物流施設適地の公示価格が軒並み上昇しました。
先日、神奈川県綾瀬市の東名高速道路綾瀬スマートインターチェンジに隣接する土地（５５８２㎡）が１３億７０００万円で落札された、との記事を見ました。ちなみにこの土地の最低落札価格が４億９６００万円、最落価格を約９億円上回る価格での落札でした。
物流施設用地に適した土地は希少性が高く、今後、ネットショッピングのますますの普及によって需要が高まることが予想されます。今回の落札結果は他の物流施設用地の土地価格決定の際の指標になるものと思われます。
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ウッドショックと木造建物価格
ウッドショックによる木材価格の上昇が続いています。木材価格は昨年頃から上昇していましたが、ウクライナ情勢によってさらに急騰しています。
木材価格の上昇に伴い、木製の工業品、特に木造の建物の価格が状しています。話では、建築物の価格は木材、鋼材を含め原材料が上昇する前との比較で２割から３割上昇したとの声も聞かれます。
木材は現在、ほとんど輸入に頼っている上京で、日本以外の国での需要増、船舶運賃等の上昇で木材の価格も上がっているのが実際のところです。
ここで注目されるのが国産木材ですが、伐採後の搬出のための道路等のインフラの整備や人件費の高騰で簡単に切り替えれないと考えられます。
但し、今後も輸入木材の上昇が続き、国産材の価格が下回るような状況になれば、一気に国産材の需要増及び国内の林業も活性化していくものと考えられます。
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