Archive for the ‘不動産のお話’ Category
東日本大震災から１２年
東日本大震災から早１２年が経ちました。年々、メディアで取り上げられることも少なくなり、過去のことになりつつあります。
復興もかなり進んで、震災の傷跡が少なくなったことも要因だと思います。津波で流されたり、水に浸かったりして街が跡形もなく無くなってしまいましたが、土地区画整理事業なども進み、宅地が多く供給されたみたいです。
震災の当時の地価は、津波の被害を受けた地域が２０％を超える下落を示した一方、それまでは人気のなかった地域が土地の無い高から異常な高値で取引されたりと、不動産市場も混乱を極めていました。
大量に供給された宅地も未利用地が多く残っていたりと、人も土地需要も少なくなっているみたいです。
災害の危険性のある土地に家が建ちつつあり、あの日を忘れてしまった方も多いようです。
もうあんな悲しいこと、二度と起こって欲しくない、強く思います。
亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
ファミリータイプの賃貸物件
不動産投資には様々なスタイルがあって、ホテルや都心の一棟オフィスビルなど多額の資金を投入するものもあれば、資産家の方がマンションやコーポを賃貸するもの、一時流行ったサラリーマンがワンルームマンションを購入して賃貸するものなどがあげられます。
また、Ｊリートも金額は小さいですが、不動産投資にあたると思います。
先日、ファミリー向け賃貸物件の家賃がさらに高騰、との記事を見ました。ファミリー向け物件とシングルタイプの家賃単価の差が縮まっているそうです。
以前は投資効率のよいワンルームの賃貸物件が多かったですが、最近は空室が目立つようになり、築浅であっても取り壊されて分譲されたり、ファミリー向けに建て直されるものが見られるようになりました。
最近のファミリー向け賃貸は、建築資材価格の高騰に加えて、競争力を高めるため設備や施工にお金をかけるため、建築費が高額になる欠点があります。
その建築費に見合う家賃がとれればよいですが、一部の富裕層による賃借や大手企業の社宅扱いでもなければ高額な家賃設定は難しいものです。
今後、持ち家を諦めた層によるファミリー向け賃貸の需要は増えると思われますが、実際に投資を行う場合は慎重な収益予測が必要です。
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コロナ禍の新たな土地活用
長引くコロナ禍で以前と生活様式が変わる中、レジャーのスタイルもアウトドアのものが主流となりつつありあます。
先日、愛知県春日井市の東名高速道路・春日井インターチェンジを最寄りとする土地にバーベキュー施設がオープン、との記事を見ました。
春日井インターチェンジから約２ｋｍに立地しており、広さは約４４００㎡、落合公園の近くにあるそうです。
この土地は遊休地であったそうですが、アウトドアブームはすっかり定着した感があり、コロナ禍が落ち着いても十分な集客が見込めると読んだようです。
名古屋からも近く、アウトドアが好きな自分も是非訪れてみたいです。
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建築費高騰と工法の変更
建築資材の高騰により、予定された建築物の施工業者が決まらないニュースが続いています。
２０２５年に開催予定の大阪万博、出展するテーマ館の入札が不成立で、予定価格を２億８０００万円引き上げた、との記事を見ました。予定価格が１２億６０００万円となりました。
テーマ館の工法も一部変更されており、屋根の簡素化や間仕切り数の減少に加えて、基礎工事を木造から鉄筋コンクリートに変更したそうです。ウッドショックによる木材価格高騰の影響でしょうか。
建築工法ごとの建築費、鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造という順番になるのが一般的ですが、最近は鉄骨と木材の価格上昇が激しく、価格差が少なくなっている印象です。
特に今回のテーマ館の基礎工事、コストを減らす目的での工法変更と考えられますが、どの程度のコスト減になるのか気になるところです。
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愛知県の住みやすい街ランキング結果
毎年、様々な視点から開催される愛知県の住みたい街ランキング、今回は住宅専門家が厳選した本当に住みやすい街ランキングだそうです。
気になる結果のベスト５は、
５位：徳重（名古屋市緑区）
４位：尾張一宮（一宮市）
３位：丸の内（名古屋市中区）
２位：藤が丘（名古屋市名東区）
１位：東海通（名古屋港区）
となりました。
この中で純粋な住宅地域は５位の徳重と２位の藤が丘、マンション地域となりつつある４位の尾張一宮と３位の丸の内、全て地価も上昇しています。
大穴と言っていいのは１位の東海通、地下鉄駅からのアクセスは悪くないですが、市中心部から距離があります。土古の競馬場が移転したりと住環境はよくなりつつありますが、東海通の南側は伊勢湾台風で大きな被害を受けたところでもあります。
但し、名古屋市内でも少なくなった人情味の残る地域であり、買い物等の利便性もよく、長く住むほど味のである、通好みの街であると言えます。
１位の東海通、住宅専門家が選んだだけに、価格の割安感に加えて競馬場跡地の再開発による将来性を見込んだ結果であると考えられます。
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景観権のお話
街の景観、特に品等のよい住宅地域では敷地の規模や建築物の用途、高さなどを条例や地区計画で定めることで、美しい街並みを守る努力がなされています。
最近、地価の高騰に従い、画地を小さく割った戸建住宅、いわゆる狭小戸建住宅が増えています。そのような狭小戸建住宅の建設計画の話が出ると、古くからの住民の方から反対運動が起きることがあると聞いたことがあります。
先日、別荘地として名高い長野県軽井沢町で、住民が大型ホテル建設計画の規模縮小を求めるとの記事を見ました。求める変更の内容は、建物を周囲に調和させ、３階建てを２階建てに変更することだそうです。
景観権は眺望権と同じく、権利として認められる可能性は低いですが、景観の悪化による不動産価格の下落を懸念しているようです。
観光地にふさわしくない建物の建築は避けるべきだと思いますが、購入した土地の開発に制約を掛けられる不動産業者の想いも考慮すべきだと思います。
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建築資材の高騰のお話
ウッドショックに始まり、ウクライナ危機、円安などの影響で建築資材が以前より騰しています。戸建住宅の購入を考えている個人はもちろん、大規模な建築物を建設する事業者にとっても頭の痛いところだと思います。
大規模な建築物と言えば、北海道北広島市で開業予定の日本ハムファイタースの新球場の最寄り駅の建築費、２０１９年１２月の当初概算額８０億円から９０億円だったものが、総工費１１５億円から１２５億円になる見通し、との記事を見ました。約４割前後、価格が上がっていることになります。
また、大阪万博の迎賓館の建築工事費、昨年９月の入札予定価格が２７億円でしたが応札がなく、昨年１２月の再入札にて大手ゼネコンが３４億円で落札したそうです。約７億円の価格上昇となりました。
マンション開発業者も、建築費の高騰により高層のマンションの採算性は悪化しており、１０階建て程度のものが増えているとの話を聞いたことがあります。
今後、建築費の高騰が続けば、大規模な開発プロジェクトが中止になるケースも増えていくと思われます。
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都心の一等地の面大地の地代
規模の大きな土地を面大地と呼ぶことがありますが、条件のよい面大地で高額な取引が見られるようになりました。
都心の一等地や駅近物件、容積率などに優れた土地であればマンション用地、都心から離れた地域であっでも広幅員の道路に接していたり、インターチェンジへのアクセスに優れた土地であれば物流倉庫としての需要が価格を押し上げています。
昨日、さいたま市の大宮駅近くの面大地の募集地代が１億３５００万円との記事を見ました。駅から約５００ｍ、広さは約１．８ヘクタール、期間３０年から７０年の定期借地契約だそうです。
再開発案件であり、事業者の負担となる条件はついていますが、説明会には約４０法人が参加したそうです。
人口の増加が続くさいたま市、事業者にとっては魅力的な土地なのだと思います。
ますます発展を続けるさいたま市、この地域が今後どのように発展していくか興味深く見守りたいと思います。
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買い手のいない不動産のお話
地方の過疎化が進む中、需要のない、いわゆる売れない、買い手のいない不動産が増えています。地方の空き家問題などはその代表的なケースだと思います。
最近、廃業した地方の大規模商業施設の跡地利用が問題になることがありますが、主要駅の近くであっても、衰退の進んだ商業地域の場合、新たに進出する事業者は少なく、売却が難航しているところも多いみたいです。
先日、山形県の大規模小売店の売却が進んでいない、との記事を見ました。今年夏までの売却目標でしたが、現時点で購入希望者はないとのことです。
また、新たな事業者が見つかった場合であっても、失敗するケースもあります。大分県では、旧高校跡地でオープンした複合施設が半年で事業停止した、との記事を見ました。商業施設は競争が激しく、地方の人口が少ない地域では当初から苦戦が予想されたと思います。
物価高などで消費が冷え込む中、地方の商業施設の廃業が進み、売却後の跡地利用も難航するケースが増えていくと思われます。
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不動産の転用のお話
土地建物の不動産売買の場合、買い手は、⓵建物を取り壊して、更地化後、新たな建物を建築して利用する、②現況又はリフォームして土地建物をそのまま使用する、②建物を他の用途に使うことを前提に、大規模なリノベーションを行う、など使用方法が考えられます。
売買の対象となる建物が老朽化していたり陳腐化している場合は取り壊すことが最有効となるケースが殆どですが、建物の継続使用が可能な場合、取り壊しか再利用かの判断が難しいこともあります。
先日、旧相撲部屋がちゃんこ屋に生まれ変わった、との記事を見ました。相撲部屋はけいこ場があったりと特殊な造りになっているので、大規模なリノベーションなしで建物を他の用途に転用は難しいと思いますが、ちゃんこ屋さんならそのまま利用できますね。
もし自分が相撲部屋の鑑定評価をするとしたら、建物の状態にもよりますが、相撲部屋は沢山の力士たちが生活する場所なので、寮やシェアハウスなどへの転用を想定するかもしれません。
お相撲さんが作ったちゃんこはかなり美味しいと聞いたことがあります。私も是非一度食べてみたいです。
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