Archive for the ‘不動産のお話’ Category
賃貸併用住宅のお話
賃貸併用住宅とは、自ら居住する部分と賃貸に供する部分が併存する建物であり、建物の一部を貸すことで家賃収入を得ることができるのが特徴です。
但し、建物の建築費は自用や賃貸専用建物より割高になる傾向があり、また、間取りや戸数によっては十分な家賃を得ることができず、賃貸併用にする意味が薄れる危険性もあります。
以前は、屋上階をペントハウスにする賃貸併用住宅をよく見ましたが、最近は少なくなった感があります。やはり立地がよい土地であれば、少しでも賃貸部分を多くし、収益性を重視する投資家が増えたことも理由だと思います。
家賃併用住宅は、自らの居住と家賃収入を両立できるメリットはありますが、建築費の動向などを見ながら慎重に判断する必要があると思います。
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過小地にバイクガレージのお話
対象地の地積が周辺の標準的な画地面積に比して著しく小さい土地を過小地と呼ぶことがありますが、そのような土地の鑑定評価を依頼されることがあります。
過小地の鑑定評価を行う場合、利用価値が劣るため減価が生じることになりますが、建物が建つ場合と建たない場合とでは、減価額に大きな違いが所持ます。当然、建物が建たないような過小地の場合、減価は大きくなりますが、その不動産の最有効使用の判断も難しいものとなります。
ガレージや倉庫などの利用が考えれるところですが、最近は、バイクガレージとしての利用も増えているみたいです。最近のバイクは高額になっていますし、盗難のリスクを避けるために、バイクガレージを借りる需要も増えており、投資物件として注目されているみたいです。
バイクガレージ投資ですが、まず、土地の価格と市街地からの距離のバランスが重要だと思います。土地の価格が高額ですと十分な利回りの確保が難しく、需要者が利用しにくいほど離れた土地では空きのリスクが高くなります。
私も以前、過小地にバイクガレージ投資を考えている方から相談を受けたことがありますが、今後、普及していくか注目したいと思います。
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新しい街の住宅地域
コロナ禍でリモートワークの普及及び在宅時間が増加するとともに、戸建住宅の人気が上がっています。駅近の好立地の物件はもちろん、郊外の住環境の良い住宅地の価格も上昇傾向にあります。
郊外の住宅地、その中でも土地区画整理事業等で新しく開発された街、長久手市ですと市が洞、日進市ですと竹の山など、開発された当初から人気が高く、現在も根強い人気を誇っています。
このような新しい街は、小学校などのインフラが新しいことはもちろん、住んでいる方も殆どが他から引っ越してきた方なので、人間関係の構築が楽なことも人気の理由だと思います。既存の街ですと、やはり新顔の人は肩身が狭いですから。
先日も転入した人が周辺の人間関係で苦労する話を聞き、改めて新しい街の魅力を実感した次第です。
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物流倉庫のお話
ネット通販の拡大とともに需要が増えている物流倉庫用地、特に系統・連続性のよい幹線道路沿いや高速道路のインターチェンジに近い面大地に高額で取引が続いています。
幅員が広く、系統・連続性のよい土地等、物流倉庫適地の要件を満たせば、立地は市街地である必要性は低く、郊外の農地地域の中であっても物流倉庫適地になります。
ネットで、愛知県一宮市にある水田を埋め立てて物流倉庫にする計画がある、との記事を見ました。広さは約３万３０００㎡、２４時間稼働の予定であり住民から建設反対の声が上がっているそうです。
盛土や造成の必要性があり、地盤も劣ることになる水田跡地、全国的に物流倉庫適地が少なくなる中、今回のような水田を転用しての物流倉庫の建設、それに伴って発生する問題も多くなりそうです。
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地価と災害リスクの関係
大規模な自然災害が続く昨今、災害リスクに対する注目が高まっています。特に、津波や河川の氾濫、土砂災害など、人命の危険にかかわるような災害の発生の高い地域は敬遠される傾向があり、地価も下落するのが一般的です。
先日、国土交通省が公示地価、都市計画、災害リスクなどを閲覧できるサイトを構築すると発表しました。用途地域、浸水想定区域や学校区なども一括で見られる見込みです。
このような不動産に関係する情報は、自治体などが運営するHPでも閲覧可能なことが多いですが、全て一元で管理することで、不動産の取引の活性化につなげることが目的だそうです。
地価と災害リスクの関係ですが、災害リスクの高い土地は取引も少なく、かつ取引価格も相対的に低めになることが多いので、購入を考えている土地の価格が周辺地価と比較して著しく低い場合は、災害リスクを疑ってみることをお勧めします。
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住宅地の価格形成要因
土地の価格はその地域の存する特性（地域要因）と方位や形状などの個性（個別的要因「）から形成されています。先日、リクルートの調査で、家を探す際に大事にしている点で、価格が５５％で１位、部屋数や間取りが４５％で２位、通勤の利便性が３９％で３位という結果となりました。
リモートワークの普及で在宅時間が増え、仕事部屋の確保などを理由に部屋数に拘る人が増えていると聞きますが、通勤の利便性が１位に１０％の差を付けられての２位には驚きました。
ちなみに、勤務先からの距離ですが、「徒歩・自転車で１５分以内」が３０％との数字が出ました。都心でこの条件に合う住宅地の価格は相当高額だと思います。コロナ禍の最盛期は地方や郊外の住宅地の人気が上昇、との話も聞きましたが、やはり都心の住宅地の人気は根強いようですね。
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国立競技場敷地内の地代
東京オリンピック・パラリンピックの会場となった東京の国立競技場、その敷地内の地代が年間約８億２０００万円との記事を見ました。広さは約２万３０００㎡、広大な土地ではありますが、やはり都心の一等地、地代も高いですね。
ちなみにこの土地は、平成１６年１月から約６年間、無償だったそうです。オリンピックという国家事業の準備や運営のための措置だそうです。
４月以降は有償となる土地の使用、借り手である日本スポーツ振興センター（JSC）の資金力は相当なものですね。
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生産緑地と宅地価格
都市部の農地を残すことを主旨する生産緑地、その生産緑地が２０２２年に順次期限を迎えます。その生産緑地の今後が注目されていますが、国土交通省の調査では、現時点で少なくとも７割程度は宅地転用されず新制度の適用を受け農地として存続するとのことでした。
生産緑地である間は、所有者は農地として課税されるため有利ではありますが、今後の地価の動向によっては、現在の地価で売却したほうが有利であるかもしれません。
生産緑地が大量に宅地に転用されることによる地価下落、いわゆる「２０２２年問題」は回避されるようです。但し、都市部での地価が高騰している現在、宅地価格の下落を期待していた人々から落胆の声が聞こえそうです。
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継続賃料の鑑定評価
家賃の賃料改定に伴う継続賃料の鑑定評価は、作業量や評価主体の判断を要する箇所も多いため難しい評価になることが多いです。
継続賃料の鑑定評価を行う前提として、対象不動産を新規で借りる場合の賃料（新規賃料）を求めることになりますが、地価上昇及び建築費の高騰により、積算賃料が著しく上昇している印象があります。また、スライド法による賃料も、原油価格の上昇をはじめ各種物価が上昇しており、高めの賃料が算出される傾向にあります。
このような実態を反映して、継続賃料の鑑定評価額も上昇傾向にあると判断されますが、先日、東京赤坂の議員宿舎の家賃が値下げされたとの記事を見ました。３ＬＤＫで延面積約８２㎡、月額家賃１３万８０６６円から１２万４６５２円になったそうです。東京都心の一等地で家賃１２万５０００円、破格の安さだと思います。
国家公務員宿舎法では、経年劣化を家賃に反映させると規定されているとのことですが、コロナ禍で国民が疲弊している中での議員宿舎の家賃の値下げ、世間からの批判は免れそうもありません。
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３Dプリンターで造られた建物の価格
鋼材価格の上昇に始まり、最近ではウッドショック、木材価格が上昇しています。このような原材料費の上昇は建物価格の上昇をもたらすことになりますが、これからも続くであろう建築費の上昇を抑える代替手段として、３Dプリンターによる建物建築が注目されています。
海外では施工実績のある３Dプリンターの建物、日本では建築基準法の関係もあり普及していませんでしたが、先日、国内初の３Dプリンターで造られた建築物の記事を見ました。
その建築物は、高さ３ｍ、延面積１７㎡、施工期間は１ヶ月とのことです。価格は約６００万円、規模が小さいからか価格的な割安感はないように感じます。
現時点において価格の有利性は少ないかもしれませんが、今後、国内においても３Dプリンターで造られた建物が増えていくものと思われます。
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