Archive for the ‘不動産の賃料’ Category
オフィス需要低迷と不動産価格
コロナ禍で普及したリモートワーク、現在も行っている企業もありますが、殆どの大企業はコロナ禍前と同様、原則出社して仕事をしているようです。
一方、先にリモートワークが普及したアメリカでは現在もオフィス需要が低迷しており、特に中規模都市では税率の上昇と不動産の資産価値の下落をもたらすと警告する経済学者もいます。
私が見た記事の中では、アトランタ、シカゴ、デンバーがあげられており、オフィスの空室率がかつてないほど上がっており、商業用不動産の市場に深刻な影響を与えているとのことです。
日本でも先日発表された地価調査では、インバウンド需要の回復が商業地の地価を押し上げる要因になったと分析されていますが、オフィス需要が本格的に回復したとは言い難い状況です。
インバウンド需要頼みになっている日本の商業地の地価、日本の経済が衰退に入っていることは間違いなさそうです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
住宅価格と家賃高騰のお話
ウッドショック、ウクライナ危機に続き円安による建築資材の高騰が続く中、建物の建築費も以前より大きく上昇しています。
住宅価格をはじめ、他の財やサービスの物価が上がる中、日本の家賃は比較的安定しており、社会問題にはなっていません。
先日、アメリカ・カリフォルニア州で車中生活者が急増、との記事を見ました。家賃高騰により住むところを失った人が増えていることが原因だそうです。
記事によると、ある人が住んでいたアパート、１０年前は４５０ドル（約６万６０００円）だった家賃が１０年で３０００ドル（約４４万円）に上がったそうです。約６．７倍の上昇、凄まじいインフレですね。
世界的経済がリセッション局面に入る中、低金利政策を続ける日本政府、この金融緩和が完全に行き詰った時、アメリカ同様、家賃が急騰し、車中や路上で生活する人が増えることが危惧されます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
ニューヨークの家賃事情
家賃は地価と同様、その地域によって一定の相場が形成され、例えば６０㎡程度の家族向けマンションで築３年だと月８万円程度、と言った具合です。
また、支払家賃にはある程度上限が決まっていて、法人需要などの特殊なケースを除くと、その上限を超えると需要が無くなると言われています。家賃が高すぎると賃借ではなく不動産の購入を考えるからだと言われます。
先日、アメリカ・ニューヨークの家賃中央値が５４万６０００円との記事を見ました。日本人の平均年収が４４３万円だそうですが、持ち家の人を除くと日本人の多くが家に住めないことになります。
この記事によると、広さ約１４㎡のロフト付きのアパートで月３６万５０００円とのこと、凄まじい物価高になっていることが分かります。
物価高の影響が叫ばれる日本経済、このまま給与があがらず物価のみが上昇した場合、貧困社会が現実のものとなりそうです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
リモートワークとオフィス価格
大手企業を中心にコロナ禍において普及したリモートワーク、働き方はもちろん生活スタイルにまで大きな影響を与えました。
在宅時間が増えたことにより、仕事や娯楽などを自宅で快適に過ごす方法が提案されました。代表的な娯楽として家飲みやZOOM飲み会があげられます。
先日、アメリカのあるシンクタンクがリモートワークがこのまま進めば、オフィスビルは８０００億ドル（日本円で約１１２兆円）の損失を被る可能性を指摘する記事を見ました。この記事によると、２０３０年までに２６％減、最悪４２％減になると予測しています。
このオフィスビルが被る損失は、空室率の上昇による賃料下落、そして価格の下落、暴落を指すと考えられます。
首都圏はもちろん都市部で現在も進むオフィスビル建築、この悲観的な予測が現実となった時、不動産市場は大混乱となることが予想されます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
不動産鑑定評価を行う際の条件
不動産の鑑定評価を行う際、地域要因及び個別的要因について想定上の条件を付ける場合があります。例えば道路拡幅における用地買収の際、買収する土地の個別性（規模や形状など）が拡幅前より悪くなる場合など、買収地の所有者が事業によって不利にならないよう「事業の影響は考慮しない」、との条件を付けることが多いです。
但し、このような想定上の条件は、無条件で認められるものではなく、社会的に公平妥当なものである必要があります。
最近、大阪のＩＲ予定地の賃料の鑑定評価がニュースになっていますが、その際の鑑定評価において、「ＩＲを考慮外とする」との条件が付いていた、との記事を見ました。鑑定賃料が不当に安い、との批判がある中、この記事をみれば鑑定評価額が低めの試算値になった理由がわかります。
土地の新規地代を鑑定評価する際、その土地の利用方法、建物が堅固か非堅固か、収益物件か否か、その土地を利用してどの適度の収益が上がるのか、などを判断し、その土地の合理的使用に応じた賃料が試算されることになります。
なので、ＩＲを考慮外として、埋め立て地の賃料の鑑定評価をどのように行ったのか、とても興味深く感じました。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
名古屋市内オフィスビル市場と経済動向
コロナ禍を機に推奨されるようになったリモートワーク、不動産市場に大きな転換をもたらすと言われたことがあります。
一つは都心から地方への移住、リモートワークの普及により在宅時間が増え、より生活と仕事の両立がし易い地方への移住が増えると言われていました。
二つ目は、リモートワークにより不要となったオフィスの撤退又は縮小が進むと言われていました。実際、コロナ禍においては都心のオフィスビル、大規模なものから小規模なオフィスに移転が進んだそうです。
以上はコロナ禍からその後の不動産市場予測でしたが、現実では都心の駅近物件の価格上昇は続き、郊外の地価はあまり上がっていない所が多く、エリアによっては横ばいから下落しています。
また、オフィス市場においても、名古屋圏では中日ビルなど新築オフィスビルの竣工が予定されており、今年完成する名古屋のオフィスビルの床面積は前年比約３.２倍の約１７万㎡となる見込みです。
日銀総裁交代により金融政策の変更がないことが明らかになり、金融緩和が続くと市場は見ているのだと思います。
名古屋のオフィス市場、順調に成約が進むのか、それとも空室率の上昇と賃料の下落をもたらす結果となるのか、名古屋圏の経済状況を見る上でも注視したいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
収入と適正家賃
アパートやマンション、戸建住宅であっても大家さんの物件を借りて住む場合は、通常はその対価として家賃を支払うことになりますが、その適正家賃について問われることがあります。
もちろん、個々人の収入によって違ってくると思いますが、一般的な方の場合、以前は収入の３割以内と言われていたと思います。
先日、ある記事に家賃を決めるときの目安は収入の３分の１、と書かれていました。この考え方ですと、手取り収入１５万円で家賃５万円、残りが１０万円となると生活はかなり厳しくなるな、と思います。
最近は家賃の安い古いアパートは空室率が高く、取り壊し再建築により家賃の高い物件が増えているように感じます。
この収入と家賃ですが、東京に家賃月３００万円超のマンション、との記事を見ました。このマンション、築１０年でほぼ満室状態とのこと。住んでいるのは超富裕層の方とのことですが、３割で割り戻すと手取り月収１０００万円になります。
ちなみにこのマンションの駐車場代は平面で月７万５０００円、機械式で６万５０００円、ワンルームマンション並みの使用料になります。
日本人の収入格差が広まった現在、収入に対する家賃の適正割合の概念は意味をなさないのかもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
不動産の無い高のお話
不動産に限らず、物の価格は需要と供給で決まると言われており、需要＞供給であれば価格は上がり、逆であれば価格は下がります。
現在の不動産市場をみても、金融緩和でお金が余っており、都心部の不動産は需要過多となっているため、不動産の価格も上がっていると考えられます。
一方、地方では人口減少で供給が増え、需要が少ないため不動産の価格は下がっていくことになります。
地方であっても、一定の需要があるにも関わらず、供給が少ない地域では、不動産価格が下がらず、いわゆる無い高と呼ばれることがあります。名古屋圏ですと、岐阜県の高山市は無い高の地域と言われていました。
先日、広島県呉市の家賃が高い、との記事を見ましたが、呉市は平地が少なく、不動産の供給が少ないことが家賃の高い理由と考えられます。
不動産、特に土地は需要に応じて供給を増やすことが難しく、地価は需要の強弱で決まる傾向が強いと考えられます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
東京のオフィス市場
東京をはじめ都市圏のオフィス空室率や平均賃料は、日本の経済状況を判断する指標にもなっており、不動産以外の投資家も注目している指標になります。
今日、三鬼商事が発表した東京都心５区のオフィス市場、空室率は上昇し、平均賃料も下落という結果となりました。三鬼商事によれば、供給過剰によるる空室率が高止まりしていることが原因だそうです。
コロナ禍でリモートワークが普及し、オフィスを縮小する企業が増える中、今回の結果が単にビジネススタイルの変化によるものなのか、それとも日本経済の衰退によるオフィス需要の減退なのか、今後の推移を見守りたいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
大阪ＩＲ用地の賃料評価で思うこと
賃料の鑑定評価には、新たに契約を結ぶことを前提とした新規賃料を求める場合と、賃料改定などに伴い、既に解約が結ばれている物件の継続賃料を求める場合があります。
継続賃料の鑑定評価の場合、現在の適正な賃料を把握するため新規賃料を求めることになりますが、既に契約賃料が存在しているので、新規賃料も把握しやすい面はあります。逆に言うと、周辺にて賃料相場が形成されておらず、賃料取引の先例のない場合の新規賃料の鑑定評価は、とても難しいということです。
先日、大阪のＩＲ用地の賃料評価が不当、との記事を見ました。賃料が安いことに加えて、４社の鑑定評価額のうち、３社の鑑定評価額が一致していたそうです。
賃料、土地の賃料である地代の鑑定評価は難しく、特に採用する利回りによって大きく違う地代が算定されてしまうことがあります。
偶然の一致なのかどうかは不明ですが、鑑定賃料が適正であるか否かは今後の調査で明らかになっていくと思われます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
« Older Entries
