Archive for the ‘不動産の賃料’ Category
不動産価格と家賃の上昇
土地の価格と建築費が上昇すると、当然、土地建物価格も上昇することになりますが、家賃のような賃料は不動産価格に遅れて上昇する傾向があります（この傾向は賃料の遅効性と言われます）。
住宅の新規家賃ですが、都市部を中心に上昇しており、名古屋市内のファミリー向けの戸建住宅では月額支払賃料が１５万円を超えるものも多く見られるようになりました。
以前は戸建住宅の賃貸の場合、月１０万円を超えると借手が付かないと言われましたが、新築住宅の購入を諦めた層からの需要が増えているからか強気の賃料設定でも契約は成立しているようです。
「住宅は買った方が得か、借りた方が得か」とはよく言われますが、価格も家賃も上昇している昨今、どちらが得かの判断が難しい状況にあると言えます。
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ゴルフ場の地代
高度成長期に多く造られた日本のゴルフ場、少子化の影響などで競技人口が減り、閉鎖されるところも多く見受けられるようになりました。
ゴルフ場の多くは市街地から離れた山林などに造られることが多く、他の用途の転用するとなるとまず太陽光発電施設用地が考えられます。
先日、ゴルフ場の借地割合や地代について書かれた書かれた記事を見ました。ゴルフ場は敷地が広大となるので、全ての土地を購入して開業することは難しく、全部または一部を借地として用地を確保することが多いそうです。
その借地割合ですが、コース全体の１０％～２０％が多く、借地料も市街地から近い程高くなる傾向があるそうです。
年間地代は借地面積によっても異なりますが、年間５０００万円程度が多いとのこと。ゴルフ場の運営者にしたら土地を買った方が安いケースが殆どですが、売買を拒否する地権者もおり、借地契約になるケースも多いようです。
最近のゴルフ場はHPなどから集客したり、ビジターのみでのプレーを可能にしたりと努力しているところが多いですが、物価高でプレーフィーも上がっており、厳しい経営環境が続くことは間違いなさそうです。
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老舗店舗の立退料
高度成長期に建てられた複合ビルの建て替えにより、テナントの立退料が問題になるケースが増えています。
大家であるビルオーナーが誠意を示した立退料であっても、そこで長く営業してきた店子としては不満であることが多く、話し合いで解決しない場合、調停～裁判となることもあります。
先日、東京にある複合ビル内の老舗の焼き鳥屋さんの立ち退きに関する記事をみました。そのお店はかなりの人気店だそうです。
店子側が主張している立退料は２億円以上、大家側が提示した立退料の１０倍を軽く超えています。
建て替えが予定されているビルは東京でも有名なビルで、建て替えが遅れることで多方面への影響が懸念されます。
今回のケース、おそらく訴訟になると思われますが、どのような判決が出るか注目されます。
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家賃が２倍になったマンション
家賃をはじめ賃料は地価の上昇に遅れて上昇すると言われており、「賃料の遅効性」と言われています。
都心部の地価や建築費の上昇が続く中、最近、家賃の値上げのニュースを多く見かけるようになりました。私が今年行った業務でも、１棟事務所家賃が２倍になった、というケースがありました。
アパートやマンションなどのレジデンス系の家賃もここに来て値上げしているという話も聞きます。大家さんとしても、固定資産税や修繕費などが上昇し、家賃の値上げを要請する必要に迫られているようです。
ネット記事で、大阪のマンションの家賃が２倍、との記事を見ました。当初の家賃が著しく安い場合を除き、裁判でも２倍の賃料値上げは認められないとは思います。
家賃２倍の理由は、民泊需要が増加しており、マンション１棟を民泊施設に転用したいオーナーの意向のようです。２倍の値上げにより、入居者の転出を図る目的だそうです。
今回のような家賃の値上げのニュース、物価高に加えてインバウンド頼みとなった日本において、今後も増えていくものと思われます。
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晴海フラッグの賃料
東京オリンピックの延期などで何かと話題になった晴海フラッグ、高騰するマンションの転売益を狙った投資目的の需要も多かったそうです。
この晴海フラッグですが、分譲賃貸に出されている物件もあり、相場より格安の家賃になっているものもあるそうです。
気になる家賃ですが、７２平米で２６万５０００円、当初は３５万円前後だった賃料が下げられた結果だそうす。ちなみに６１平米で２２万５０００円、名古屋なら高級住宅街で一戸建てが借りられる家賃です。
格安の家賃とのこと、人気の晴海エリアにて新築物件に住めるからなのかは分かりませんが、やはり東京の不動産市場は別格なのかもしれません。
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立退料の鑑定評価
老朽化ビルなどの建て替えの際、入居者や店子の立ち退きが問題になることがあります。入居者や店子は立ち退きに反対することが殆どなので、建て替えを考えている所有者は、立退料を提示して退去を促すことになります。
立退料の鑑定評価は、移転費用（次の住居や店舗などの入居に掛かる費用＋引っ越し費用）、店舗などの場合はそれに加えて営業補償やなどを考慮して立退料を算定することになります。
立退料の鑑定評価は個別性が強く、特に依頼者が所有者か店子かで入手できる資料も異なり、作業量が違ってきます。
先日、富山県の公営住宅の１階にある店子の立退料の裁判についての記事を見ました。立退料１０００万円の提示に対し、店子は１９００万円を求めていました。
判決は立退料として１０１４万円、引き替えに建物の明け渡しを命じ、市の提示した立退料をほぼ認める判決結果となりました。
今回は他の店舗への補償が終了した後の争いであり、ある程度結果が予想された裁判だったのでは、と思います。
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アジアの中の東京の家賃
世界的にインフレが進む中、物の価格はもちろん不動産価格も上昇しています。先進国の中では割安と言われる日本の不動産市場ですが、日本でも東京の新築マンション価格が１億円を超えるものが多くなっており、一般的な庶民には手が届かない状況となっています。
先日、東京の家賃がアジアで１４位、との記事を見ました。円安の影響でしょうか、昨年１０位から順位を下げました。
賃料の遅効性と言われますが、賃料の変動は不動産価格の変動に遅れて現れる傾向があり、現在はまだ、不動産価格の上昇に追い付いていない状況だと思われます。
但し、不動産価格の上昇やそれに伴う固定資産税等、維持・管理費や修繕費等の上昇により今後、家賃も大きく上がっていくことが予想されます。
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駐機場の賃料
所有する車を他人の土地に駐車する場合は駐車代が掛かることになり、月極であれば月額支払賃料が発生することになります（恩恵的なケースなどで無料の場合を除き）。
先日、岡山県の空港で約６年に渡り駐機代が支払われていないため、撤去と損害賠償を求める、との記事を見ました。
未払いの停留料は約１７４万円、当初の停留料は日額約９００円だったそうです。写真をみるとセスナのような小型機ですが、コインパーキング並みの賃料ですね。
船も港に停める場合は係留料、陸にあげて保管する場合も当然費用が掛かりますが、今回の停留料、意外に安く感じました。
アパートやマンションもそうですが、人に物や場所を貸す場合、賃料が適切に支払われる間はよいのですが、支払いが滞った場合、最悪、賃貸経営が行き詰ってしまいます。
借手有利の今の法制度、安心して人に貸せるような制度に改正して欲しいと思います。
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適正賃料の３分の１の賃料
地価や物価の上昇期においては、周辺相場などから試算した新規賃料（適正賃料）と現行賃料（契約賃料）との間に乖離が生ずることが多く、現行賃料が新規賃料を下回ることが多いです。
先日、かってアイドルであった女性芸能人が建物明け渡し訴訟に勝訴した、との記事を見ました。この女性芸能人が被相続人である旧賃貸人との間に交わした契約が有効とされた事案です。
この契約による月額賃料は１０万円、適正賃料の３分の１とのこと。裁判の結果、特約に記載された、「居住者による申し出がない限りは自動的に更新するものとする」が有効となりました。
今回の裁判で、明け渡し請求は認められませんでしたが、賃貸人は借地借家法で認められた借家人に賃料増額請求を行うものと考えれれます。
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現行賃料の３倍の家賃
円安による輸入材の上昇に伴い、物価の上昇が続いています。一方、主に居住用家賃は横ばい傾向が続いていましたが、ここに来て家賃の値上げの話も聞くようになりました。
貸主である大家さんからすれば、地価上昇に伴う固定資産税の上昇や、修繕・管理費の上昇しており、家賃の値上げをお願いする気持ちは分かります。
借主の立場では、家賃は安い方が助かりますし、建物が古くなっているのに、家賃が上がるのは納得できない気持ちでしょう。
このように賃料改定は貸主と借主の利害が対立する場でありますが、先日、家賃が突如３倍、との記事を見ました。
場所は基地建設で揺れる鹿児島県馬毛島、家賃以外の物価も急上昇しているそうです。
私も鑑定評価の仕事で、貸主から現行賃料の約２倍の値上げをお願いされたケースに遭遇しましたが、現行賃料が安すぎたのでしょうか、３倍はすごいですね。
賃料の遅効性から地価の上昇に送れて賃料は上昇すると言われていますが、物価上昇が続く日本経済、賃料値上げが社会問題になりそうな感じがします。
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