Archive for the ‘不動産の賃料’ Category
東京のオフィス市場
東京をはじめ都市圏のオフィス空室率や平均賃料は、日本の経済状況を判断する指標にもなっており、不動産以外の投資家も注目している指標になります。
今日、三鬼商事が発表した東京都心５区のオフィス市場、空室率は上昇し、平均賃料も下落という結果となりました。三鬼商事によれば、供給過剰によるる空室率が高止まりしていることが原因だそうです。
コロナ禍でリモートワークが普及し、オフィスを縮小する企業が増える中、今回の結果が単にビジネススタイルの変化によるものなのか、それとも日本経済の衰退によるオフィス需要の減退なのか、今後の推移を見守りたいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
大阪ＩＲ用地の賃料評価で思うこと
賃料の鑑定評価には、新たに契約を結ぶことを前提とした新規賃料を求める場合と、賃料改定などに伴い、既に解約が結ばれている物件の継続賃料を求める場合があります。
継続賃料の鑑定評価の場合、現在の適正な賃料を把握するため新規賃料を求めることになりますが、既に契約賃料が存在しているので、新規賃料も把握しやすい面はあります。逆に言うと、周辺にて賃料相場が形成されておらず、賃料取引の先例のない場合の新規賃料の鑑定評価は、とても難しいということです。
先日、大阪のＩＲ用地の賃料評価が不当、との記事を見ました。賃料が安いことに加えて、４社の鑑定評価額のうち、３社の鑑定評価額が一致していたそうです。
賃料、土地の賃料である地代の鑑定評価は難しく、特に採用する利回りによって大きく違う地代が算定されてしまうことがあります。
偶然の一致なのかどうかは不明ですが、鑑定賃料が適正であるか否かは今後の調査で明らかになっていくと思われます。
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電柱の地代
道路などの公有地に物を設置する場合、国などが設置する場合は無料ですが、民間の事業者の場合は土地の使用料、地代を払うことになります。
なので、昔、郵便局や電電公社が国営であったころは、郵便ポストや電話線の電柱の地代は無料であったそうです。
先日、熊本県にある市が民間事業者のアンテナ用電柱の土地使用料を誤って誤徴収していた、との記事を見ました。ちなみに土地使用料は月額１２５円のところ、１７年間にわたり月３００円徴収していたそうです。
月額１２５円はかなり安いと感じますが、電柱の場所は池のほとりだそうです。市は算定基準に基づいてこの地代を決定したと思いますが、どのような算定方法なのか、不動産の鑑定評価に携わる者として、少し興味を持ちました。
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東京、大阪、名古屋の家賃可視化マップ
アパートやコーポ、マンションなどを借りる際、今時の人は殆どインターネットの物件募集サイトを見ると思います。
その際、希望の家賃や場所、最寄り駅や延面積、築年などを入力すると、条件に合致した物件が一覧で表示され、気になる物件の詳細を見比べて借りる部屋を決めるのが一般的になってきました。
先日、東京、大阪、名古屋の家賃相場をマップ化し、可視化できるサイトが公開された、との記事を見ました。とても分かりやすく、きれいな円を描くように家賃相場が表示されることが分かります。
この家賃相場マップ、最近主流になりつつある広めの１Ｋ（２５㎡）の平均家賃相場を可視化したもので、東京都区内の家賃が１０万円台と最高、大阪の梅田や難波で７万円～８万円ｍ、名古屋で最高６万円台だそうです。
１０万円の家賃、名古屋だと家族向けマンションはもちろん、一戸建てでも借りれそうな金額ですが、やはり東京の住居費の高さは際立っていますね。
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持ち家か賃貸か？
昔はよく、男は世帯持って、家を建てて一人前、といったものですが、最近は結婚もしない、もちろん家も持たない、という男性が増えてきました。
持家＝マイホーム、高度成長前は都市部の郊外の土地であれば、普通のサラリーマンでも無理せず購入できる価格だったそうです。また、建築費も現在程高額ではなく、団塊の世代の方はマイホームを建てられた方が多くいます。
オイルショック後、不動産の価格も上昇を続け、バブル後、下落に入りましたが、アベノミクスによる金融緩和で普通のサラリーマンでは中々マイホームの購入を決断できないほど、価格は上がってしましました。
先日、度々論争になる、持ち家か賃貸か？の記事を見ました。首都圏の家に３０代から５０年住んだとの想定で、７５万円、賃貸の方が家に支出する金額が安かったそうです。
この結果は２０２１年時点とのこと、不動産価格が上昇した現時点では、総支出の差はもっと広がり、賃貸の方がお得になっていると思います。
このような論争で思うことは、持ち家も賃貸も個別性があり、一概に比較は難しいのですが、賃貸不動産は家賃の安い物件に住むことも可能ですし、固定資産税や修繕費等がないことを考えると、やはり購入より賃貸の方がお得だと私は思います。
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家賃訴訟のお話
家賃の鑑定評価には、新規家賃と継続家賃があり、賃料改定に伴う評価の場合には、継続家賃を求めることになります。
継続賃料の鑑定評価、大家さんの投資採算性と店子の事業継続性の観点から検討を行い、お互いの利益を考量しバランス感覚を重視して鑑定評価額を決めることが重要だと思います。
昨今のような経済情勢の変化が著しい時は、家賃に関わる争訟が増える傾向があり、地価や固定資産税、各種物価が上がる中、大家さんは賃料増額を求めますし、コロナ禍に加えて個人消費が減る店子は家賃の減額を求めることが多いようです。
昨日、大阪府と府所有の建物に入っているホテル業者の家賃訴訟の判決が出ました。判決はホテル業者の建物明け渡しと未払い家賃、滞納金等２６億円の支払いを命じるものでした。ホテル業者は判決を不服とし、控訴するそうです。
今回の争訟、借り手がつかない不動産であってもハードルを下げて安易に貸してはいけない、ということを改めて感じました。
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ファミリータイプの賃貸物件
不動産投資には様々なスタイルがあって、ホテルや都心の一棟オフィスビルなど多額の資金を投入するものもあれば、資産家の方がマンションやコーポを賃貸するもの、一時流行ったサラリーマンがワンルームマンションを購入して賃貸するものなどがあげられます。
また、Ｊリートも金額は小さいですが、不動産投資にあたると思います。
先日、ファミリー向け賃貸物件の家賃がさらに高騰、との記事を見ました。ファミリー向け物件とシングルタイプの家賃単価の差が縮まっているそうです。
以前は投資効率のよいワンルームの賃貸物件が多かったですが、最近は空室が目立つようになり、築浅であっても取り壊されて分譲されたり、ファミリー向けに建て直されるものが見られるようになりました。
最近のファミリー向け賃貸は、建築資材価格の高騰に加えて、競争力を高めるため設備や施工にお金をかけるため、建築費が高額になる欠点があります。
その建築費に見合う家賃がとれればよいですが、一部の富裕層による賃借や大手企業の社宅扱いでもなければ高額な家賃設定は難しいものです。
今後、持ち家を諦めた層によるファミリー向け賃貸の需要は増えると思われますが、実際に投資を行う場合は慎重な収益予測が必要です。
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値下げした家賃のお話
不動産を賃貸する場合、契約時点において契約内容や家賃などについて契約書を交わすことになりますが、その後の経済情勢の変化などで賃料を改定する場合があります。
現在の経済情勢をみると、地価の上昇による固定資産税等の上昇、建築費の上昇による新規家賃が上昇傾向、物価高に伴う維持管理コストの上昇など、賃料の上げ圧力が強い傾向にあります。
また、小売店舗などでは個人消費の落ち込みによる売り上げ減も、賃料減額の理由にはなると思います。
先日、東京の議員宿所の家賃が約１割値下げ、との記事を見ました。議員宿舎は５年ごとに賃料を見直す規定があるそうです。
現在の契約賃料が賃料相場を下回る中、さらに家賃を下げることで実勢賃料からますます乖離することになりそうです。
国民が物価高に苦しむ中での今回の家賃値下げ、暗澹たる気持ちになります。
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都心の一等地の面大地の地代
規模の大きな土地を面大地と呼ぶことがありますが、条件のよい面大地で高額な取引が見られるようになりました。
都心の一等地や駅近物件、容積率などに優れた土地であればマンション用地、都心から離れた地域であっでも広幅員の道路に接していたり、インターチェンジへのアクセスに優れた土地であれば物流倉庫としての需要が価格を押し上げています。
昨日、さいたま市の大宮駅近くの面大地の募集地代が１億３５００万円との記事を見ました。駅から約５００ｍ、広さは約１．８ヘクタール、期間３０年から７０年の定期借地契約だそうです。
再開発案件であり、事業者の負担となる条件はついていますが、説明会には約４０法人が参加したそうです。
人口の増加が続くさいたま市、事業者にとっては魅力的な土地なのだと思います。
ますます発展を続けるさいたま市、この地域が今後どのように発展していくか興味深く見守りたいと思います。
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事故物件の家賃
事故物件とは、過去に事件等何等かの問題があった不動産を言い、対象となる事故は、自殺や殺人など主に事件性のある人の死を指すことが多いです。忌み物件と言われることもあります。
事故物件、広義に言えば人の死に至る事件でなくても、強盗や放火などの犯罪が絡んだ不動産も含めてよいと思います。
事故物件の売買、土地建物であれば建物は解体されて更地売買になることが通常と考えられ、市場性減価はあまり問題になることはないかと思われます。
よく問題になるのはマンションなどの解体が困難な場合で、自殺者が出た物件の場合、市場相場の半値などと言われることが多いです。
先日、ネットで事故物件の賃貸の場合、家賃は類似物件の２割～３割安のことが多い、との記事を見ました。価格と賃料との違いを考慮しれば、凡そ妥当な減価率だと思います。
事故物件、売買も賃貸もそうですが、心理的瑕疵を気にする人はいくら安くても契約しませんし、気にならない人にはお得な物件であると言えます。
不動産鑑定評価の業務で、以前、自殺者と事故死者の出た物件を調査したことがあります。私は霊感は強い方ではありませんが、やはり異様な雰囲気を感じたのを覚えています。
事故物件、精神的に強い人以外、やはり手を出さない方が無難なのかもしれません。
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