Archive for the ‘不動産の価格’ Category
将棋の封じ手のオークション価格
先日、将棋の藤井聡太棋士の王位戦の封じ手がネットオークションに出品され、２２５０万の落札額で確定された、との記事をみました。
封じ手とは将棋の中断時将棋・囲碁などの対局で、勝負がさしかけや打ちかけになる時、その日の最後になる手を打たずに紙に書き、再開時まで封をしておくこと、とありました。藤井聡太棋士の次の手が書かれた紙、ということでしょうか。やはり時の人、高額な落札額となりました。
オークション、昔は中古車や絵画、美術品など限られた業者の人が参加するイメージでしたが、ネットオークションの普及で不特定多数の人が参加できるようになりました。官公庁オークションでは、不動産もオークションで売買されています。
不動産の鑑定評価をしていると、イメージと実際に現地で見た事実と違うことはよくあります。このような理由から、私はネットオークションで不動産を購入できる自信はありません。
ネットオークションは普及していくと思われますが、どのように出品物の詳細を正確に伝えるか、偽物や瑕疵のあるものを排除するかなどが今後の課題になると思われます。
ニセコの不動産価格
今回のコロナ禍でインバウンド需要が落ち込み苦戦が続く観光地が多い中、北海道のニセコの不動産価格に注目が集まっています。
ニセコは、今年７月に国税庁が発表した相続税路線価（１月１日価格）の上昇率が６年連続でトップとなり、アベノミクスの効果で地価が急騰している都心の商業地を上回る上昇が続いています。
このニセコ人気の強さですが、ニセコは既に世界的なリゾートとして認知されており、コロナ対策で世界的な金融緩和が行われる中、外資系企業や海外富裕層からの投資意欲は衰えていないことが理由と考えれるそうです。
ニセコに行かれた不動産鑑定士の方の話では、ニセコは北海道特有の雪質の良さに加えて、蝦夷富士とよばれる羊蹄山を望むロケーションの良さから他の山岳リゾートにはない魅力があるとのことでした。また、「ひらふ坂」周辺には豪華なコンドミニアムやおしゃれなお店が建ち並び、さしずめ軽井沢のようなリゾートとしてのブランドイメージが確立されつつあります。
ニセコの不動産価格、来年の地価公示で発表される価格が大いに気になるところです。
狭小戸建住宅とは
コロナ禍によるテレワークの普及で注目を集める戸建住宅、その中でも価格が割安な狭小戸建住宅が人気のようです。一時は、快適性などに優れるマンションが人気でしたが、建築費の高騰によるマンション価格の上昇も需要が戸建住宅に流れる要因のようです。
この狭小戸建住宅ですが、以前、土地は８０㎡程度、建物は３階建と書いたことがありますが、先日、土地は５０㎡以下、建物は３階～４階建て、との記事を見ました。土地の広さがますます狭くなっている印象です。土地５０㎡、建蔽率６０％、建蔽率２００％、準防火地域（建蔽率＋１０％）、建物３階建として延べ面積１００㎡、建蔽率と容積率をいっぱいに使って建てられる建物、かなり圧迫感があります。
ちなみに狭小戸建住宅の価格帯は４０００万円～５０００万円が多く、価格が割安であることから今後、コロナ禍が終焉しても狭小戸建住宅の人気は続くと考えられます。
不動産の鑑定評価額と査定価格
不動産の鑑定評価額は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に則って試算した価格で、作成された鑑定評価書には不動産鑑定士の署名・押印がなされています。
一方、不動産の査定価格は、その多くが不動産仲介業者の方が査定するもので、不動産流通近代化センター作成の比準表や、会社独自の方法で査定された価格になります。
先日、マンションの売却価格の査定で、「すぐ売る」価格と「高く売る」価格を同時に算出するサービスが始まった、との記事を見ました。「すぐ売る」は買取価格、「高く売る」は仲介価格だそうです。売り手と買い手の双方が利用できることがメリットのようです。
不動産の査定価格を記載した査定書、大手不動産会社のものですと査定価格に幅（〇〇万円～〇〇万円）をもって記載されているものもあり、また、同じ不動産であっても査定した会社によって大きな違いがあることもあります。
マンションは同じマンションの中で取引があれば試算価格の精度は上がる傾向があります。ちなみに先程の査定サービス、ＡＩを使用して価格を査定するとのことですが、どの程度の精度でしょうか？精度が高ければ今後普及する可能性はあると思います。
価格0円の不動産
不動産の鑑定評価は、不動産の価値を貨幣額で表すことであり、基本的に０円の鑑定評価額はないと考えています。
今まで０円の鑑定評価をしたことはありませんが、社会問題となっている僻地の空き家やリゾートマンションなど価値の有無が疑わしい不動産を評価する場合、０円で評価された不動産鑑定評価書が現れる可能性を否定できません。
先日、ネットで東京奥多摩の空き家が０円との記事を見ました。奥多摩町の「０円空き家バンク物件詳細」というサイトに載っているそうです。３件掲載され、全て契約交渉中とのことです。
現在は始まったばかりの０円空き家の企画、反響によっては全国に普及していくかもしれません。
街並みの不動産価格への影響
不動産の価格形成要因である地域の名声・品等が住宅地の鑑定評価額に影響を与えることは知られていますが、街並みの良さをどのように鑑定評価額に考慮するかの判断は難しいところがあります。
例えば、大手ハウスメーカーが開発した住宅団地ですと、区画整然とし、建っている家も統一性が取れていますし、道路が石畳調になっていたり街路灯がおしゃれだったり美しい街並みが形成されています。このように街並みの良さが明らかな場合、不動産鑑定評価を行う場合、増加価値を見てよいと思います。
また、地区計画で建物の建築に何等かの規制を定めている地域があります。圧倒的な人気を誇るような地域であればよいですが、建物を建築できる最小画地面積が定められている場合、購入者が限定され市場性が落ちることもあります。
価格形成要因ですが、駅距離や道路幅員など違い街並みは数値による比較が難しく、恣意的な価格形成に使うことがないよう注意が必要です。
不動産価格と商業施設の距離
最寄り駅までの距離が不動産の価格に与える影響は大きく、住宅地の場合、徒歩１５分を超えると競争力がかなり落ちる傾向があります。駅から近いと、通勤や通学に便利ですし、時間と体力が助かりますから。
最近、高齢化の進んだ街は、商業施設までの距離があり住みにくい、との記事を見ることがあります。確かに、用途地域による制約でスーパー等が建てられないことも理由かと思います。通常の鑑定評価では、駅距離との比較で商業施設までの距離が価格に与える影響は小さく、場合によっては考慮しないこともあります。
将来的に高齢化社会が進み、商業施設の有無が不動産需要に与える影響が大きいと判断される場合、商業施設からの距離が鑑定評価額に大きな影響を与えることになる可能性はあります。但し、商業施設は鉄道駅と違い、新店・閉店が容易ですから、その点も考慮する必要はあると思います。
少子高齢化と不動産価格
不動産に限らず物の価格は、需要が増えると価格が上がり、需要が減ると価格が下がります。不動産は他の一般材と違い、簡単には供給を増やせませんが、宅地造成を進めることで供給量を増やし、増える需要を吸収していました。
現在の日本は、少子高齢化社会となっており、土地・不動産の需要は減る傾向にあります。ただし、不動産業者は不動産の取引を維持し増やす必要があります。
少し前から言われる高齢者の都心回帰、郊外の戸建住宅を売って都心のマンションへの住み替えを勧める話も、価格の下がった戸建住宅を売っても住み替え益がでるケースは殆どなく、新たな負債を出して終わることになります。
最近言われるリモートワークの普及による郊外住宅への移住の話も、新たな住み替え需要を模索する不動産業界の世論操作のように思われます。駅から近い都心のマンションであってもリモートワークはできますし、やはり利便性の良い都心の方が住みやすいですから。
不動産の購入は高額であり、一生に一度といわれるほど人の人生を左右します。一時の流行に惑わされないようにしたいものです。
不動産の鑑定評価と駐車場の有無
私の住んでいる愛知県は、自動車産業の盛んな地域であり、車普及率の高い県でもあります。なので新築の戸建住宅は、駐車２台可能な物件が一般的なイメージがありました。
最近、マンション価格や土地価格の上昇により、俗に狭小戸建住宅の需要が増えてきました。このような狭小戸建住宅は敷地規模が狭く、駐車場が１台、中には駐車場がない物件も見られるようになりました。名古屋市内の場合、地下鉄やＪＲ，名鉄沿線の最寄駅から徒歩圏であれば、車を持たない世帯も増えているそうです。また、空き駐車場も増えており、車が必要になった場合でも、以前のように貸駐車場を探す苦労がなくなったことも理由かと思います。
先日、ネットで大都市圏以外の地方で家を購入する際重視する点の記事を見ました。結果は、駐車場付き（６０．４％）、日当たりのよさ（５３．３％）、治安の良さ（４６．５％）、部屋の数（４５．９％）となりました。やはり地方は車で移動する機会が多いためか、駐車場の有無を気にする人が多いようです。あと、部屋数については、テレワークで在宅する機会が増えたためでしょうか？大都市圏と同じ風潮となっています。
最後に、鑑定評価を行う場合、駐車場の有無の価格への影響ですが、駐車スペースの有無が直接価格形成要因になることはなく、敷地が狭小であることや、需要が劣ることなどを理由に市場性で減価することになります。
東京都の築地市場跡地の価格
東京都の築地市場跡地、小池知事の話では都が所有して有効利用する方針でしたが、今回の新型コロナウィルスの対策費による都財政の圧迫で売却する案が浮上し始めました。
築地市場跡地ですが、広さは約２３ヘクタール、銀座の徒歩圏であり売却された場合の価格は１兆円との声も聞かれます。最も、コロナ禍の経済情勢が見えない中、これほどの土地に買い手が付くかの問題はありますが。
この築地市場跡地の売却の話が出る一方、従来の方針通り民間に土地を貸し出す方が得との意見もあり、すぐに売却されるか否かは不明のようです。
ちなみにこの土地、売却か貸した方が得かどちらでしょうか？鑑定評価した場合、難しい判断になると思います。
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