Archive for the ‘不動産の価格’ Category
５年で地価１０倍の土地
太平洋戦争が終わって、日本経済が復興から高度成長、オイルショックを経てバブルが崩壊するまで、土地の価格、地価は上がり続けるといういわゆる土地神話がありました。
その土地神話がバブルの崩壊とともに崩れ去り、長い低迷の期間がありましたが、アベノミクスによる金融緩和などにより都心の地価は上昇に転じ、東京都心ではバブル期を超える地価となっている地点もあるそうです。
このように収益性・投資採算性に優れた従来の都心とともに、昨今ではニセコに代表される外国人富裕層による需要の増えたリゾート地の地価が急上昇しました。あるネット記事によるとニセコの地価は５年で１０倍などザラ、とのこと。確かに年１０％程度の上昇が続けば、地価は５年で軽く１０倍を超えてしまいます。
先日、日銀が政策金利の上昇を決定し、好調な中国経済に陰りが見え始めた、との意見がきかれる中、都心の地価と併せてニセコなどのリゾート地の地価が今後どうなっていくのか、注視していく必要がありそうです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
大規模工業地の価格
為替や人件費などの影響から、製造業の生産拠点の海外移転が進んでいましたが、最近の円安や海外の人件費の上昇などにより、製造業の国内回帰の話も聞かれるようになりました。
先日、香川県の観音寺港の埋立地の１区画、約１万㎡の土地が２億６０００万円で売却された、との記事を見ました。この価格は土地のみので、橋や構造物などを含めた総額は約２０億円だそうです。
観音寺港の埋立地の売却、１７画地は完売したそうです。沿岸の立地のよい大規模工業地、需要は多いのでしょうか。
今回の大規模地、土地単価は約２６，０００円/㎡、埋め立てと造成の伴う費用を勘案して土地価格は決定されたと思われますが、大規模工業地の価格の一つの指標になったと思います。
今後、円安がますます進むようなことになれば、日本もかってのような製造立国になる可能性もあると思います。
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訳あり不動産の価格
事件や殺人などがあった不動産、所謂事故物件の鑑定評価額ですが、忌み物件であり市場性が著しく劣ることから実勢価格より大幅に安い価格になります。対象となる不動産によっても異なりますが、減価率は５０％程度になることが多いです。
先日、建ぺい率オーバー、接面私道の長さオーバー、接面長さ（２m）未満を理由とした訳ありの不動産の価格について書かれた記事を見ました。全て再建築不可の物件になります。ちなみに建ぺい率オーバー、接面私道の長さオーバーの不動産は実勢価格の５０％減価、接面長さ未満の不動産は約４０％減価の売り出し価格だそうです。
今回のケースはあくまで売り出し価格ではありますが、おそらく成約価格は売り出し価格に近い価格になることが予想されます。
最近、新築不動産の価格上昇に伴い注目が集まってきた訳あり不動産、建物の修繕・維持により長期間居住が可能であれば、お買い得な不動産かもしれません。
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再建築不可の不動産の価格
再建築不可の不動産とは、対象土地上の建物が建てられた当時は合法であったものの、その後、建築基準法上、再建築が認められないものをいい、接面道路が建築基準法上の道路でなかったり、道路に接面する長さが２ｍ未満だったりすることが多いです。
先日、東京都内にある狭隘道路に接面する再建築不可物件を１１００万円で購入、との記事を見ました。内訳は土地建物７００万円、リフォーム代４００万円、建物価値はゼロ円と推測すると、１４坪の土地単価は５０万円となります。再建築不可でこの価格は高く感じますが、東京都内なら破格なのかもしれません。
再建築不可物件を賃料徴収を目的とした投資目的で購入する投資家もいるとのことですが、このような物件は建物の老朽化が進んでいるケースが多く、投資採算性の判断は慎重に行う必要がありそうです。
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築年を経た建物の鑑定評価
建物の鑑定評価額は、価格時点における再調達原価から減価修正（耐用年数に基ずく方法、観察減価法）を行い試算されますが、特に築年を経た建物の鑑定評価の場合、鑑定評価主体の判断で異なる結果になることがあります。
私は建物の鑑定評価を行う場合、残存価値を考慮しないのですが、税法に倣って残存価値を考慮した鑑定評価書を見ることもあります。
また、私は耐用年数に基ずく方法によって十分に減価された場合、観察減価法を考慮しないことが多いです。
老朽化や陳腐化が激しく、取り壊しを最有効とする場合は土地価格から解体撤去費を控除して鑑定評価額を求めますが、修繕維持がなされている場合などで経済的価値が残っている場合は何等かの価値を付けることが多いです。
先日、市保有の解体予定の倉庫建物及び土地を１００万円で売却したのは違法、との記事を見ました。最低売却価格は６４万円、土地価格から解体費用を引いた価格だそうです。ちなみに鑑定評価によると、土地建物価格は１６３０万円、評価主体は建物の継続利用を前提に鑑定評価を行ったことになります。
このようなケースに私も遭遇したことがあります。依頼者は解体を前提とした価格を考えていることが多いのですが、継続利用が可能と判断される場合は安易に取り壊し最有効を適用することはできないので、その旨を説明することになります。
建物の鑑定評価は、不動産の鑑定評価の中でも問題になるケースが意外と多いと感じています。
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立退料の鑑定評価
老朽化ビルなどの建て替えの際、入居者や店子の立ち退きが問題になることがあります。入居者や店子は立ち退きに反対することが殆どなので、建て替えを考えている所有者は、立退料を提示して退去を促すことになります。
立退料の鑑定評価は、移転費用（次の住居や店舗などの入居に掛かる費用＋引っ越し費用）、店舗などの場合はそれに加えて営業補償やなどを考慮して立退料を算定することになります。
立退料の鑑定評価は個別性が強く、特に依頼者が所有者か店子かで入手できる資料も異なり、作業量が違ってきます。
先日、富山県の公営住宅の１階にある店子の立退料の裁判についての記事を見ました。立退料１０００万円の提示に対し、店子は１９００万円を求めていました。
判決は立退料として１０１４万円、引き替えに建物の明け渡しを命じ、市の提示した立退料をほぼ認める判決結果となりました。
今回は他の店舗への補償が終了した後の争いであり、ある程度結果が予想された裁判だったのでは、と思います。
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幅１．８ｍの狭小住宅
都心部の地価や建築費の高騰により急速に増えてきた狭小戸建住宅、中には延面積が６０㎡以下の見られるようになりました。
先日、アメリカの首都ワシントンＤ．Ｃ．に、一番狭いところの幅た１．８ｍ（約１間）の住宅という記事を見ました。敷地は約６５㎡、かって私道だった土地とのことで、建物は長細い帯状地に建っているようです。
気になる価格ですが、売り出し価格は約８０万ドル、現在は値下げして約５７万ドル（約８千９８００万円）だそうです。
狭小住宅は物を極力持たないことで快適な生活ができるとの意見もありますが、生活スタイルは戸建住宅よりもマンションに近いイメージがあります。
日本でも今後ますます増えるであろう狭小戸建住宅、物価上昇が続くアメリカでも増えていく予感がします。
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擁壁のある土地の鑑定評価
擁壁のある土地を鑑定評価する場合、その擁壁の状態と確認し調査することになりますが、既存の擁壁が使用可能か否かで鑑定評価額が大きく変わることになります。
既存の擁壁が古く、クラックや反り、水抜き穴が不備などの場合、既存の擁壁は撤去し打ち直すことになりますが、擁壁の高さや長さ、隣接地の状態のよっては多額の費用が必要となります。
先日、野面積みで擁壁を造る職人の方の記事を見ました。とても美しく積まれていましたが、現在でも野面積みの擁壁が新設されていると知り驚きました。
現在はコンクリート擁壁、間知ブロック擁壁が代表的であり、間知石や野面の擁壁は新設では殆ど見かけなくなりました。
野面積みの既存擁壁を見かけなくなったのは、熟練の職人がいなくなったことに加えて、耐震性の基準が厳しくなったからだと思料されます。
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特定の用途に供された不動産の価格
不動産の鑑定評価を行って求める価格は、通常、正常価格であり、正常価格は一般的な市場で売買される価格、すなわち時価（実勢価格）となります。
このようなことを前提とすると、特定の用途に供された特殊な不動産は売買が難しく、鑑定評価額も低めに決定されることが多いです。
先日、京都市の出先機関の土地建物の売却が難航している、との記事を見ました。場所は観光客で賑わう東山区にあり、立地的には一等地とされています。
問題は、建物内にある職員用のお風呂と駐車場地下にある巨大な給水槽の存在です。建物は特殊な配置となっており、特に給水槽は売却不可とのこと。買い手が取り壊し再建築する際の設計に制限が掛かることになり、市場性は大きく劣ることになります。
今回のようなケースは名古屋でも見られ、当初は土地建物一括を売り手が希望しても、最後、更地を前提として売買されることが多い印象です。
ちなみに地下の給水槽は売却不可とのこと。駐車場部分は一部地上権の設定された土地として売買するのでしょうか？地上権の内容によっては、賃料徴収獲得も目的とする投資家が購入するかもしれません。
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駅近の目安は？
不動産鑑定評価の仕事していて、最近、不動産の二極化の傾向がますます強まっていると感じます。私の住んでいる名古屋市名東区でも、地下鉄東山線沿線、その中でも人気のある星ヶ丘駅、一社駅、藤が丘駅の駅近はびっくりするほどの高値での取引が見れら、郊外、特に最寄り駅までバスを使用する圏域は値頃感があり、価格も横ばい傾向に感じます。
先日、駅近の定義は徒歩５分以内、と書かれた記事を見ました。昔は徒歩１５分以内であれば十分徒歩圏でしたが、最近は１０分を超えると競争力が落ちる印象があります。
私は名東区内の同じ町内で引っ越しをしたのですが、駅徒歩約８分から約１３分と遠くなりました。今は慣れましたが、当初、徒歩１０分超の上、歩く時間が５分長くなったこと、辛く感じました。
ちなみにこの徒歩圏の定義も地域差があり、春日井市に精通している不動産鑑定士の方の話では、春日井市は徒歩２０分でも十分徒歩圏とのことです。
ますます短くなる駅近の目安、日本人が忙しくなったのか、体力が無くなったのか分かりませんが、駅近物件が好まれる傾向はますます進んでいくと思われます。
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