Archive for the ‘公的価格・地価動向’ Category
韓国の不動産バブル
日本では都心部を中心に不動産価格が上昇していますが、お隣の韓国でも地価の上昇で土地長者が発生している、との記事を見ました。
私は韓流ドラマは見ませんが、俳優のクォン・サンウさんが２０１５年４月に８０億ウォン（約８億２１００万円）で購入した工場は、最近価値が６倍以上になったそうです。日本円で約５０億円、想像もできない金額になりました。
また、同じく俳優のソン・ジュンギさんの住宅も購入時から２倍以上に値上がりし、平均公示地価も６年で１００％以上上がっているとのことです。
先回の日本の不動産バブル、名古屋でもバブルが崩壊する前に売りに回っていた不動産業者の方がいましたが、今、バブルの崩壊を確信している投資家はいるのでしょうか？とても興味深く思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
不動産市場の３極化
バブル崩壊後のトレンドとさえなった不動産市場の２極化という言葉、土地神話が崩壊した転機であったと思います。
それ以前は都市部はもちろん地方圏の地価も下落することはなく上昇を続ける土地神話がありました。銀行は企業が保有する土地の価格が上がることを見越してにお金を融資する、企業の資金調達システムの土台になっていたと思います。
先日、ネットで不動産市場の３極化という言葉を見ました。従来の２極化に、限りなく無価値かマイナス価値となる、という３極目が加えられていました。この３極目の割合は１５％とのこと、決して小さくはない割合です。
過疎化や限界集落の増加がますます進むと予想される中、都市部の不動産が異常な高値で取引される状況の中、この３極化という言葉が新たな不動産市場のトレンドとなりそうです。
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２０２２年路線価
７月１日、相続税・贈与税の算定基準である相続税路線価が公表されました。全国平均は２年ぶりに上昇しましたが、商業地や観光地についてはインバウンド需要の有無によって大きく異なる結果となりました。
全国１位は東京・銀座の鳩居堂前、３７年連続の１位となりました。
今回の特徴としては、長野県白馬村が約２０％の上昇、全国最大の上げ幅となりました。理由は主に外国人による不動産需要、別荘地として好まれており、北海道のニセコと同じような傾向となっています。
愛知県の路線価ですが、価格１位は名古屋市中村区名駅１丁目（名駅通り）で１２４８万円/㎡、上昇率１位は名古屋市東区久屋町８丁目（久屋大通）で+８．７％となりました。
今後ですが、コロナ禍が収束に向かい、円安を背景にインバウンド需要が以前に戻るようであれば地価、特に商業地は上昇が続くと予想されます。但し、建築資材をはじめ物価や金利の上昇など懸念材料も多く、予断を許さない状況が続くものと思料されます。
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ウッドショックと土地価格への影響
昨年から続くウッドショックに加えてウクライナ危機によるロシアの経済制裁により木材価格が急騰しています。あるネット記事によれば、延べ面積約３０坪の平均的な伊達物で２００万円から３００万円価格が上がっているそうです。限られた予算でマイホームを考えている大多数の消費者にとっては厳しい状況となっています。
一方、土地の価格ですが、ウッドショックの影響による需要減が懸念されるところではありますが、都心の駅近物件などでは、相変わらず高値の取引が見られます。地価が下落する気配がなく、今後、建築費等の上昇が続くであろうことを予想し、買い急いでいる印象があります。
昨今の地価上昇、バブル末期の駆け込み需要増に似た印象があります。その当時も地価が上がり続け、住宅を購入した人の話では、今を逃したら一生マイホームは持てない、と思ったそうです。
バブル＝泡、というようにバブルはいつかははじけますが、今回の異次元緩和による金余りが続くようであれば、土地神話が復活し、地価は上がり続けるのでしょうか？答えは神のみが知っているのでしょう。
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北広島市の住宅地価上昇率
先日発表された令和４年地価公示、全国の住宅地ベスト１０のうち上位３位を北海道北広島市の地点が占めました。
お隣の札幌市のマンション、戸建住宅価格は上昇が続いていましたが、札幌市のベッドタウンである北広島市の価格も急上昇しました。北海道日本ハムファイターズの本拠地となる新球場の建設が進んでいることが主な理由のようです。それに伴いJR北海道の新駅の建設も予定されており、住宅地の地価を押し上げる要因となりました。
あるネット記事によると、北広島市の住宅地を購入した主な需要者は、道外居住者が多く、投資目的での購入が多いそうです。北広島市の戸建住宅の価格は、８０坪程度の土地で４５００万円程度、平均的な年収の家庭では簡単に購入に踏み切れないようです。
金融緩和により過熱する不動産投資、不動産価格の高騰はしばらく続きそうです。
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令和4年地価公示結果
３月２２日、令和４年地価公示が国土交通省より発表されました。コロナ禍で下落していた地価の全国平均が２年ぶりに上昇しました。
今回の地価公示ですが、住宅地については駅近など利便性の良い土地はもちろん、コロナ禍によるリモートワークの普及により在宅時間が増え、郊外の戸建住宅地の地価も上昇に転じたことがあげられます。また、２拠点生活を目的とする需要増により、取引の少なかった地方の別荘地の地価も上昇しました。
商業地については、経済活動の再開及び巣ごもり需要の増加により収益力の上がった商業地域及び物流拠点適地の地価が上昇した半面、大阪南地区に代表されるインバウンド需要が激減した商業地の地価が大きく下落しました。
今回の地価公示、コロナ禍で世間の注目度が高く、メディアでも取り上げられることが多かった印象があります。先が見えないコロナ禍、そしてその先の地価がどのように動いていくか注視していく必要があると思います。
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平成の地価下落率ランキング
先日、平成時代の住宅地価の下落率ランキングという記事を見ました。戦後長らく続いた土地神話のもと、上昇を続けた地価、そのピークであった平成バブルの頂点が平成２年と言われています。その後、リーマンショック、ミニバブル、そして最近のアベノミクスにより地価は乱高下しました。
ランキングの結果は、
第３位：宮城県（－１０．０４％）、第２位：福岡県（－３．７８％）、第１位：沖縄県（－２．６％）、だそうです。
宮城県は東日本大震災による地価下落から、復興需要の増加が下落率を抑えた要因と考えられます。福岡県はインバウンド需要による好景気、沖縄県はリゾート地を中心とした投資目的による需要増が要因と考えられます。
特に第２位の福岡県、第１位の沖縄県は下落率が―５％を切っており、このまま地価の上昇が続けばバブル期を超える可能性があります。
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都道府県地価調査のお話
都道府県地価調査は、国土交通省が毎年７月１日時点の基準地の価格を発表するものであり、同じく国土交通省が発表する毎年１月１日時点の公示地価格とともに、土地取引等の指標として利用されています。
この都道府県地価調査ですが、ここ数年、新聞、テレビ等での報道が少なくなった印象がありました。コロナ禍前は、長期間にわたる金融緩和により大都市圏の地価は上昇、地方圏は下落傾向が続くものの下落幅は縮小、といった内容で、特に注目すべき点が少なかったからだと思います。
但し、今回の２０２１年地価調査は、コロナ禍が続く中で地価がどのように動いているかの注目度が高かったからか、ネット記事でも多く取り上げられた印象があります。住宅地ではリモートワークの普及による戸建需要の増加、商業地では飲食系地域とその他地域との明暗、投資物件の価格上昇、等以前とは違う特徴的な動きが見られました。
地価公示及び地価調査に携わる者として嬉しく思うとともに、社会的影響が大きいことを肝に銘じて、気を引き締めて鑑定評価を行わなければ、と思った次第です。これを機に、私たち不動産鑑定士の存在を、もっと身近に感じて頂けたらと思います。
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令和３年度相続税路線価
国税庁は７月１日、令和３年度相続税路線価を発表しました。新型コロナウイルス感染症蔓延の影響で、全国的にマイナス、特にインバウンド需要減による影響を受けた商業地は大きく下落しました。
名古屋市の商業地においてもその傾向は見られ、中区栄や金山の路線沿い地点では前年比６％を超えるマイナスとなりました。
今後の予想ですが、コロナ対策のワクチンの普及が始まった段階であり、経済活動の本格的な再開まで商業地の地価の下落傾向は続くものと予想されます。
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２０２０年第４半期地価動向調査結果
国交省は２４日、２０２０年第４半期地価動向調査結果を発表しました。
コロナ禍の影響で激減した土地需要ですが、１００地区中、地価が上昇した地区が１５（前回１）、下落地区は３８（前回４５）と回復傾向が顕著となりました。
住宅地の価格を押し上げた要因として、マンション用地の需要増が上げられ、名古屋市の大曽根地区もその影響で取引価格が上昇しました。大曽根地区は、名古屋市東区と北区にまたがり、ＪＲ中央本線、地下鉄名城線、名鉄瀬戸線及びガイドウェイバスなど複数の路線が乗り入れることが利点の交通の要衝であり、環状線など広幅員の５差路交差点付近の土地などは容積率をフルに使えることも強みと考えられます。
今後の土地価格、先は見通せませんが、取引を見る限り回復傾向は続くものと予想されます。
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