Archive for the ‘特殊な土地の評価’ Category
飛び地のお話
ある市町村の中に他の市町村が存在するケースがあり、特に関西に多いそうです。
本来、行政サービスの効率化などの観点からは解消することが望ましいのですが、飛び地が発生した経緯などから簡単に解消は難しく、自治体も面積や人口などが国からの交付金や税収に影響するので、解消に消極的なところもあるそうです。
先日、あるお客様から、区画整理に伴う道路及び公園の整備に伴い飛び地になった土地の鑑定評価のお問合せを頂きました。全面の道路によって元の自治体を分断されており、上下水道などの引き込みが難しい土地でした。
このような土地は、鑑定評価が難しく、上下水道の引き込みが不可であるか、又は何等かの費用負担で他の自治体からの享受が可能であるか、などで価格が変わってきます。一つの集落を形成するような大規模な飛び地ではありませんが、飛び地に遭遇した珍しいケースでした。
馬毛島の価格
政府は鹿児島県西之表市の馬毛島の買収する方向であることがわかりました。民主党政権時代に尖閣諸島を国有化する際、鑑定評価を行った話題を取り上げたことがありましたが、このような島の価格（鑑定評価額）を決めるのは容易なことではありません。
特に、今回の馬毛島の場合、買収が国防目的であるため、他の離島の売買価格から比準することが不可能であり、その価値の算定が難しいと判断されます。
話では、政府は数十億円を想定、地権者は１００億円以上の条件を出しているそうです。このような価格の乖離が激しい場合、裁判であれば中庸値を取ることが多いですが、今回のような代替のきかない土地（島）の場合、地権者有利で交渉が進むものと思われます。
最終的な売買価格、いくらになるかとても興味深いです。
不発弾の埋まった土地
私が子供のころ通っていた小学校の近くに、戦前、ゼロ戦などを作っていた工場がありました。在学中に何度か不発弾（太平洋戦争時Ｂ２９が投下したもの）が発見され、その周辺に住む友人たちはその処理が済むまで学校に残っていたものでした。
先日、不発弾の処理費用を巡って大阪市に提訴、との記事が出ていました。不発弾、私は自治体負担だと思っていたのですが、大阪市は地主負担になるそうです。処理費の負担先を規定する法律がないからだそうです。他の自治体はどうなのでしょうか？
上記大阪市の地主の方は、撤去作業の遅れから周辺住民に危険が及びことを懸念し、一時的に建て替えるつもりで負担したところ市から費用の返還がなかったそうです。
このような不発弾の残る土地は発見次第撤去されますから、評価依頼がくることはないと思いますが、地下埋設物同様、土地価格から処分に掛かる費用を控除して価格が決定されると考えられます。
所有者不明の土地
不動産登記上の所有者不明の土地が増えているそうです。特に、地方では所有者死亡時に相続登記をしなかったり、都心へ転居後土地を放置し、わからなくなってしまうことが原因だそうです。
私も業務上沢山の登記簿を見ますが、相続登記が行われていなかったり、所有者不明のケースに遭遇したことがあります。他人が慣習的に、そのような土地を耕作しているケースもありました。
司法書士さんの話では、このような土地が値上がりした場合、相続問題が発生することが多く、相続人が多数存在することになり、相続登記の際非常に難航するそうです。
今後、このような土地は増えていくと考えられますが、公共事業の足かせにもなっており、国は何らかの対策をとる必要があると思います。
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