Archive for the ‘不動産のお話’ Category
戸建住宅の修繕費
戸建住宅の修繕費、以前は水回りやフローリング、クロスなどを交換する場合、標準的な建物で２５０万円～３００万円が相場と言われたものですが、最近は建築資材等が上昇しており、修繕費も値上がりしている状態です。
特にウッドショック、ウクライナ危機に加えて円安により新築建物の価格が高騰しており、中古建物を購入しフルリフォームする需要者が増えているそうです。
先日、延面積３０坪程度の戸建住宅の修繕費が３０年間で８００万円～１０００万円、との記事を見ました。この金額には水回りや内装だけではなく、外壁などの外装のメンテナンス費用も含まれていました。
３０年間の修繕費を９００万円とした場合でも、年間約３０万円を積み立てる必要があり、理想的ではありますが現実的ではないという印象です。
最近の戸建住宅は施工の質が上がっており、築年を経た建物でも通常の使用方法であれば著しい老朽化は見られないものが多いです。
但し、中古の戸建住宅は個別性が強く、築年が同じでも施工の質や前オーナーの使用方法などで建物の程度に差がでることになります。購入後の修繕費も違ってくるため、購入前に建物の状態について十分把握することが大切です。
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シェアハウスあれこれのお話
シェアハウスは一つ屋根の下、他人同士が共同生活する住宅であり、以前は利用者は若者といったイメージでしたが、最近はシングルマザーや高齢者向けのものシェアハウスも見られるようになりました。
シェアハウスは日本の不動産市場に根付いた感があり、シェアハウスを専門に扱う不動産会社や、実際にシェアハウス投資を行っている投資家もおられます。
シェアハウスは多人数が居住することになるので、建物の広さや間取りは重要であり、以前は寮や旅館などだったところが転用されることが多いようです。また、部屋数の多い一軒家、特に空き家だった物件をシェアハウスにするケースも増えてきました。
変わったところでは、以前、お子様が利用していた部屋を賃貸するケースもあるとのことです。家族が居住している家の一部を間貸しする、昔、都心の大学近くで多く見られた下宿と同じですね。
現在は防犯上の問題もあり、上記のようなシェアハウスの形態が普及しにくい時代ですが、身元のしっかりした入居者であれば受け入れたいと考える方は多数おられるのではと思います。
孤独に悩む人が増えている昨今、新たな居住のスタイルとしてシェアハウスがますます増えていくのかもしれません。
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別荘地の価格
別荘地というと、富裕層が夏に避暑に訪れるリゾートというイメージが阿ありますが、実際にはそのようなブランド力のあるリゾートばかりではなく、限界集落に近い朽ち果てた別荘地も多く存在しています。
先日、その中でもブランド力があり、全国的な知名度を誇る人気別荘地の価格ランキング記事を見ました。気になるベスト３の結果ですが、
３位：千葉県館山市（１６．９万円/㎡）
２位：長野県北佐久郡軽井沢町（２８．７万円/㎡）
１位：神奈川県三浦郡葉山町（４１万円/㎡）
となりました。
ベスト３は全て首都圏ないしは首都圏から新幹線で行くことができる範囲にあり、高原リゾートは軽井沢町のみ、他の２つは海岸リゾートとなりました。その中でも第２位の軽井沢町、第１位の葉山町は皇室との縁の深い町であり、葉山町は御用邸もありますね。
やはり人気の別荘地、価格も高く、特に軽井沢町と葉山町は庶民には手の出ない価格となっています。
以前、軽井沢町は長野県で唯一国から交付金を受けていない自治体と聞いたことがありますが、町の税収のほとんどは固定資産税と考えられます。
来年は固定資産税の評価替えの年、人口減や産業の衰退に悩む地方の自治体がある一方、固定資産税という安定した財源がある人気リゾート地、価格の格差がますます開きそうな気配です。
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約５００万円の一戸建て
昨年から続くウッドショック及び建築資材の高騰に加えて、急激な円安により建築費が高騰しています。都市部の地価も上昇しており、マイホームがますます遠くなった感があります。
度々コラムで紹介している３Ｄプリンターの家ですが、先日、約５００万円の住宅が実用化へ、との記事を見ました。間取りは１ＬＤＫ，家族向けには狭いですが、単身者や夫婦のみの世帯からの需要は十分見込めると思います。
記事によると耐震性等の強度に問題はないとのこと。今後も建築費の高騰が続くことになれば、近未来の住宅としてのスタンダードになる可能性を秘めていると思います。
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１０月１日は土地の日
１０月１日は土地の日、国土交通省が定めたそうです。土地は私たちの生活の基盤であり、改めてその大切さを考えてみたいものです。
ちなみに１０月は土地月間、土地に関連する業界では講演会を実施したりするのですが、私が属する愛知県不動産鑑定士協会でも、無料相談会や記念公演を実施しています。
土地月間や土地の日の存在を通じて、少しでも多くの方に不動産鑑定士の存在を知って貰えたら嬉しく思います。
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公園の近くの住宅地
最近、地域に保育園の計画があると反対運動が起きることがあると聞きました。朝晩、送迎の車で道が渋滞したり、園児の声が煩いことが理由のようです。
先日、公園近くの物件の住み心地は？との記事を見ました。公園は緑があったり、子供の遊び場が確保できたり、特に子育て世帯からは歓迎されると思っていましたが、やはりデメリットもあるようです。
前記の保育園と同様、子供の声が煩いと感じる方もいますし、最近では浮浪者の方が公園で空き缶を一時保管していたりする光景も見られます。浮浪者が滞在していたり、夜、不審者が屯している、との話を聞くこともあります。
このような公園の近くの住宅地を鑑定評価する場合、通常は増価することはありませんが、管理や環境が著しく悪い公園の場合、周辺利用の状態などの項目で減価することも考えられます。
本来、皆が楽しむ場所である公園が、一部利用者のモラルの低下で減価要因にさえなってしまう、残念に思います。
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不動産市場の３極化
バブル崩壊後のトレンドとさえなった不動産市場の２極化という言葉、土地神話が崩壊した転機であったと思います。
それ以前は都市部はもちろん地方圏の地価も下落することはなく上昇を続ける土地神話がありました。銀行は企業が保有する土地の価格が上がることを見越してにお金を融資する、企業の資金調達システムの土台になっていたと思います。
先日、ネットで不動産市場の３極化という言葉を見ました。従来の２極化に、限りなく無価値かマイナス価値となる、という３極目が加えられていました。この３極目の割合は１５％とのこと、決して小さくはない割合です。
過疎化や限界集落の増加がますます進むと予想される中、都市部の不動産が異常な高値で取引される状況の中、この３極化という言葉が新たな不動産市場のトレンドとなりそうです。
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東京丸の内に木造の高層ビル
木造といえば、以前は強度や耐震性、耐火性などの問題から低層の建物と相場は決まっていましたが、最近はこれらの問題がクリアーできたからか、木造の事務所ビルなども建てられるようになりました。
今朝、東京丸の内に高さ約１００ｍの木造ビルが建築される、との記事を見ました。柱や床などに多く木材を用いることで、二酸化炭素を約３割削減できる、としています。２０２８年末の完成予定だそうです。
このような工法を「木造ハイブリッド構造」と呼ぶそうで、純粋に躯体部分を木材で造るのではなく、鋼材なども併用して強度を維持するみたいです。
建築費については触れられていませんが、通常のＲＣ造やＳ造より割高になるそうで、大企業のイメージ戦略の一環と考えたほういいみたいです。
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リノベーションしたマンションのお話
昭和の時代に建てられたマンション、その多くが築年を経て、取り壊されるものが多くなっています。古いマンションは老朽化に伴う多額の修繕費が発生しますし、設備等も陳腐化するため入居率が下がり、結果、オーナーは再建築するか売却、又は区画割分譲などの選択を迫られることになります。
先日、昭和の時代に建てられた古い集合住宅の外見だけをリノベーションして生まれ変わったケースを見ました。パリの路地裏にあるしゃれたアパートメントを意識したそうです。結果、女性の入居者が増え、家賃も以前より２０００円アップしたそうです。
このようなリノベーション、分譲・賃貸とも増えていますが、交換が難しい箇所、配管などが老朽化していることが多く、特に分譲マンションを購入する場合は注意が必要だと思います。
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河川敷に畑のお話
河川の管理は通常、その所有者である国や県などが行っており、自動車学校などとして使用される場合、その所有者から許可を得てコースを設置することになります。
先日、名古屋市の名駅前の道路端を畑にしていることがニュースになりましたが、以前から河川敷を畑にしている光景を目にすることが多いです。当然、無権利者であれば不法占拠であり、所有者から撤去を求められれば応ずる必要があります。
但し、河川であっても民地であることもあり、堤外民地とよばれています。このような堤外民地、３号地とも呼ばれ河川区域内であり、建物等の建築はできませんが、既得権で集落を形成している地域もあります。
このような堤外民地であれば、当然、畑として利用することは可能ですが、増水時などにおいて危険であるため、建物の再建築は基本的に不可と考えられます。
以前は散見された堤外民地の取引、大規模な自然災害が多発する昨今、取引実態はあるのでしょうか？興味深く思いました。
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