Archive for the ‘不動産の価格’ Category
駅徒歩至近の商業地の鑑定評価
駅からの距離は不動産の価格形成要因であり、特に駅から徒歩至近の商業地は高額で取引されることが多いです。駅徒歩圏、特に最近では５分以内の土地が好まれる傾向にあり、当然、駅から近くなる程土地の価格は高くなっていきます。
先日、東京都武蔵野市で駅至近の土地を不当に安く売却した、とのことで現市長が訴えられた、との記事を見ました。問題の土地取引は２件、駅徒歩約１分（約３００ｍ）と駅徒歩３分（約３５０ｍ）の土地だそうです。
土地を巡る裁判の場合、原告、被告が不動産鑑定評価書を提出して双方が価格の妥当性を争い、最後、裁判所が専任した第３者が鑑定評価（評価人鑑定）を行い、判決が下されることになります。
価格の妥当性の判断、鑑定評価書が採用した周辺の取引事例価格が重要になってきますが、両土地の２分の距離の差がどの程度価格の差として反映されるのか、裁判の行方と併せて興味深く見守りたいと思います。
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ハウステンボスの売却価格
HISからの売却が噂されていたハウステンボス、その売却額が９００億円に近い価格になる見通し、との記事を見ました。赤字に苦しむHISにとって、よい条件での売却になりそうです。
ハウステンボスの購入予定者は香港の投資会社とのことでしたが、為替が円安であることで予想以上の高額になったと思います。
円安による経済への影響が懸念される中、経営の苦しい企業の保有資産が外資に買われるニュース、今後も続きそうです。
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韓国の不動産バブル
日本では都心部を中心に不動産価格が上昇していますが、お隣の韓国でも地価の上昇で土地長者が発生している、との記事を見ました。
私は韓流ドラマは見ませんが、俳優のクォン・サンウさんが２０１５年４月に８０億ウォン（約８億２１００万円）で購入した工場は、最近価値が６倍以上になったそうです。日本円で約５０億円、想像もできない金額になりました。
また、同じく俳優のソン・ジュンギさんの住宅も購入時から２倍以上に値上がりし、平均公示地価も６年で１００％以上上がっているとのことです。
先回の日本の不動産バブル、名古屋でもバブルが崩壊する前に売りに回っていた不動産業者の方がいましたが、今、バブルの崩壊を確信している投資家はいるのでしょうか？とても興味深く思います。
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物価上昇と住宅価格
昨年からのウッドショックに加えてウクライナ危機、円安により輸入材の上昇、物価上昇が続いています。特に、総額が高く、木材や鋼材などの割合の多い住宅の価格が高騰しています。
先日、ネットで昨年５月からの一年間で、消費者物価指数は＋４．９％、建築デフレーター（住宅総合）は＋８．９％との記事を見ました。住宅は総額が高い分、値上げ感も多く感じます。
また、あるネット記事で、追加で５００万円払わないと新居に住めない、との記事を見ました。インフレ特約のある契約の場合、追加金を支払わないと建物を引き渡さないとの内容でした。
戸建住宅の価格ですが、ウッドショック前より２割から３割値上げしたとの声はよく聞かれますが、デフレーターなどの指数を見る限り、建築資材の上昇分に加えて駆け込み需要に便乗した値上げであると推測されます。
建築費が下がる要因が見当たらない中、長期的に見た場合、物の価格は上がったら下がるの繰り返し・・・。今が買い時か否かの判断、悩ましいところです。
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不動産市場の３極化
バブル崩壊後のトレンドとさえなった不動産市場の２極化という言葉、土地神話が崩壊した転機であったと思います。
それ以前は都市部はもちろん地方圏の地価も下落することはなく上昇を続ける土地神話がありました。銀行は企業が保有する土地の価格が上がることを見越してにお金を融資する、企業の資金調達システムの土台になっていたと思います。
先日、ネットで不動産市場の３極化という言葉を見ました。従来の２極化に、限りなく無価値かマイナス価値となる、という３極目が加えられていました。この３極目の割合は１５％とのこと、決して小さくはない割合です。
過疎化や限界集落の増加がますます進むと予想される中、都市部の不動産が異常な高値で取引される状況の中、この３極化という言葉が新たな不動産市場のトレンドとなりそうです。
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東京丸の内に木造の高層ビル
木造といえば、以前は強度や耐震性、耐火性などの問題から低層の建物と相場は決まっていましたが、最近はこれらの問題がクリアーできたからか、木造の事務所ビルなども建てられるようになりました。
今朝、東京丸の内に高さ約１００ｍの木造ビルが建築される、との記事を見ました。柱や床などに多く木材を用いることで、二酸化炭素を約３割削減できる、としています。２０２８年末の完成予定だそうです。
このような工法を「木造ハイブリッド構造」と呼ぶそうで、純粋に躯体部分を木材で造るのではなく、鋼材なども併用して強度を維持するみたいです。
建築費については触れられていませんが、通常のＲＣ造やＳ造より割高になるそうで、大企業のイメージ戦略の一環と考えたほういいみたいです。
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ハウステンボスの売却予想額
先日、「ハウステンボスの売却額」でも書きましたが、売却の話が出ているハウステンボス、その総額が８００億円規模では？との記事を見ました。５００億円～７００億円規模との予想でしたが、大きく上回る売却金額になりそうです。
このような大規模リゾートを鑑定評価する場合、広大な土地とそこに存するホテルなどの複数の施設が含まれるので難しい評価になります。過去、売却されたリゾートの価格なども参考にしたいところですが、売却時期によってはゼロ円、もしくは限りなくゼロ円に近いケースもあると考えられ、価格試算の参考となる適正な事例は少ないと思います。
ハウステンボス、コロナ禍で来園者が少ない中、購入者は今後どのように収益性を回復させるのか、注目して見守りたいと思います。
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ハウステンボスの売却額
長崎県にあるアミューズメント施設「ハウステンボス」が香港の投資会社に売却される方向、との記事を見ました。所有会社のHISが長引きコロナ禍で業績が悪化しており、資金を確保する目的とのことです。
具体的な売却額は現時点では不明ですが、数百億円とのこと。コロナ禍で疲弊したHIS、苦渋の決断だったと思います。
急激な円安が進む中、今回のような外資による大規模不動産の購入の話は、今後も続くと思われます。
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金利と不動産価格の関係
金利と不動産価格は負の相関関係にあって、金利が高いと不動産価格は低く、金利が低いと不動産価格は高くなると言われています。従って、超低金利の現在の不動産価格は高いということになります。
円安とそれに伴う物価上昇が続く中、経済会を中心に金融引き締め、利上げを要望する声が高まっています。各国が利上げに動く中、金融緩和を続ける日本の経済が苦境に立ち入っています。
但し、利上げを行うと借り入れを行っている個人や事業者の破綻が増えることになるので、円高誘導を目的とした利上げは難しいのでしょうか。
利上げは不動産市場への影響も大きく、総量規制がバブル崩壊を招いたとの批判もあり、政府日銀が金融引き締めを行うか否か、注目して見守りたいと思います。
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新築一戸建住宅の価格
戸建住宅の価格が上昇しています。新築一戸建住宅の場合、２年前との比較で約１０００万円上昇（東京都）、その他のエリアでも１割前後上昇しているそうです。いわゆるウッドショックによる木材やその他建築資材の価格上昇が主な理由と考えられます。
戸建住宅の価格は、土地と建物の総額となるので、土地と建物の価格が上昇すれば戸建住宅の価格は当然上昇するのですが、２年で１０００万円、異常な高騰と言っていいと思います。
ウクライナ危機の長期化や円安の影響で木材を始め建築資材価格の下落が見込めない中、駆け込みでの住宅需要が増えているようです。但し、政権の金融政策の変更、引き締めによって不動産価格が下落していく可能性も否定できないため、不動産の購入は慎重に判断する必要があると思われます。
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