Archive for the ‘特殊な不動産’ Category
ロケ地の老舗旅館の売り出し価格
廃業したホテルや旅館、廃止された保養所や寮などが売りに出されることがあります。観光地であっても衰退した地域の場合、売りに出しても買い手がつかず、廃墟となっているものも多くあります。
一方、都市部や利便性などがよい地域で、かつ、開発可能な土地の広さがあれば、開発業者が高値で購入するケースもあります。
先日、長野県にある映画のロケ地となった老舗旅館が１８８０万円で売りに出された、との記事を見ました。建物は大正末に建てられたもので、映画撮影時の部屋もそのまま残されているそうです。
長野県の旧街道沿いという立地から、観光施設として存続できるか否か、難しい判断になりそうです。
大正時代の面影を残す貴重な建物、現状維持を前提に購入する買い手が現れるか、また、その場合の売買価格がいくらになるか興味深いです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
条件の付いた不動産の価格
不動産の鑑定評価においては、最有効使用（ある不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法）による価格を求めることが原則であり、対象不動産の存する地域性や個別性を判定し、最有効使用を判断することとなります。
但し、実際の不動産市場では、不動産の売買において条件が付されることがあり、例えば戸建住宅地などの土地の売買において建築条件付きの売買がなされることがあります。買い手は売り手である不動産業者の指定した建物を建てることを条件に、割安な価格で土地を購入することができるというメリットがあります。
また、市街地再開発などで中核となる施設を誘致する目的で、大規模地などが売るに出されることがあります。このような場合、売り手である事業者（主に自治体）は、売買にあたり条件と付けることがあります。
先日、広島県呉市の消防局跡地の売却で応募がゼロ、との記事を見ました。参考価格は５億７３００万円、建物の用途の制限に加えて地域への貢献に加えて１年以内に既存建物を撤去・２０２６年までに供用開始と厳しい条件が付いていました。
おそらく、次回は参考価格を下げて再入札を行うと思いますが、解体撤去費及び建築費が高騰している現在、入札をためらった業者もあると思います。
東京をはじめ首都圏や都市圏の駅近物件であれば強気の価格設定でも入札が期待されますが、地方の再開発物件、需要は限られると思います。
次回の入札においてどのような条件が付されるか、また、参考価格はいくらになるか、興味深いところです。
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埋蔵文化財包蔵地のお話
埋蔵文化財包蔵地とは、古墳時代の竪穴式住居跡や焼き物を焼いた窯場などが埋まっている土地をいい、市町村の教育委員会などが所在地を記載した地図を管理していることが多いです。
対象不動産が埋蔵包蔵地であった場合、まず試掘を行い、その後、必要な場合は本掘を行いますが、この土地の所有者が法人の場合、その費用は所有者負担であり、事業完了時期も遅延することから敬遠されることが多いです。
また、不動産業者が土地の開発行為を行う際、事前にこの地図みて調査を行うのですが、時々、地図に載っていない遺跡跡などが見つかる場合もあります。
先日、大阪府豊中市のビル建設予定地から古墳時代の集落跡が見つかった、との記事を見ました。上空からの写真を見ましたが、掘削深さは５０ｃｍくらいでしょうか、よく今まで見つからずにいたと思います。
少し古い話ですが、名古屋でも読売新聞の社屋建築の際、遺跡が発見されたことがありました。読売新聞の方から織田信長のお父さんの住居跡と聞いた覚えがあります。お金も時間もかかる発掘調査、新聞社の方も諦めの雰囲気でした。
日本は遺跡の多い国であり、掘れば何か出てくる、と言った方がいました。資金に余力のある大企業の場合はよいですが、開発予定地が埋蔵文化財の包蔵地であった場合、中小の零細企業にとっては頭の痛い話となりそうです。
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湯沢のリゾートマンションの価格
このコラムでも度々書いている越後湯沢のリゾートマンション、一時は売りに出しても買い手がつかず、１０万円程度の価格設定がされていましたが、コロナ禍で状況が一変したようです。
ネット記事によると、コロナ禍でのリモートワークの普及により需要が急増し、延面積５０㎡程度の物件で平均売買価格が２００万円近くまで上昇したそうです。
上越新幹線で首都圏からのアクセスも比較的よく、熱海や軽井沢と同じようにセカンドハウスとしての需要が増えているのだと思います。
私もかなり前、越後湯沢のリゾートマンションを価格調査したことがありますが、所有者の方は富裕層の方が多く、修繕費や管理費等の滞納者も少ないようで、管理は比較的良好であったと記憶しています。
もっとも、バブル期ではありましたが、新築価格は５０００万円程度であったと聞いていますので、２００万円でも安いかもしれません。
現在売却を考えているオーナーの方は、今が売り時なのか悩ましいところです。
越後湯沢のリゾートマンションの価格上昇、コロナ禍における一過性のものなのか、コロナ禍が終息したのちも続くのか、注意深く見守りたいと思います。
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島の鑑定評価
尖閣諸島や馬毛島の売買で注目を集めた島の鑑定評価額、私は遭遇したことはありませんが、難しい鑑定評価になると思います。
最近のアウトドアブームで、瀬戸内海などの孤島が売買されるとの話は聞いたことはありますが、相場を形成する程の取引数ではなく、その売買金額が表に出てくることも少ないことが理由です。
また、実際の取引金額が分かったとしても、島は千差万別であり、個別性が強いことから比準が難しいこともあげられます。
先日、中国の女性が日本の島を購入した、との記事を見ました。広さは約７０万㎡、サンゴ礁が見えるとのことなので沖縄付近の島なのかと思います。
気になるお値段は不明ですが、入札開始価格は１１００万円とのこと、落札金額はそれ以上になったと思われます。
島、特に無人島は水道などのインフラがなく、交通手段となる船も必要となることから、需要者はインフラ整備にお金を掛けられる人に限られると思います。
将来、所有する無人島が開発されて生活が可能となった日には、自分一人だけのプライベートビーチでの休暇を楽しむことができる、夢のような話ですね。
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事故物件の家賃
事故物件とは、過去に事件等何等かの問題があった不動産を言い、対象となる事故は、自殺や殺人など主に事件性のある人の死を指すことが多いです。忌み物件と言われることもあります。
事故物件、広義に言えば人の死に至る事件でなくても、強盗や放火などの犯罪が絡んだ不動産も含めてよいと思います。
事故物件の売買、土地建物であれば建物は解体されて更地売買になることが通常と考えられ、市場性減価はあまり問題になることはないかと思われます。
よく問題になるのはマンションなどの解体が困難な場合で、自殺者が出た物件の場合、市場相場の半値などと言われることが多いです。
先日、ネットで事故物件の賃貸の場合、家賃は類似物件の２割～３割安のことが多い、との記事を見ました。価格と賃料との違いを考慮しれば、凡そ妥当な減価率だと思います。
事故物件、売買も賃貸もそうですが、心理的瑕疵を気にする人はいくら安くても契約しませんし、気にならない人にはお得な物件であると言えます。
不動産鑑定評価の業務で、以前、自殺者と事故死者の出た物件を調査したことがあります。私は霊感は強い方ではありませんが、やはり異様な雰囲気を感じたのを覚えています。
事故物件、精神的に強い人以外、やはり手を出さない方が無難なのかもしれません。
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村を全ての売り出し価格
日本でも過疎が進み、限界集落が社会問題化していますが、先日、スペインで村全体が売りに出された、との記事を見ました。
気になる価格は約３８００万円、一般の方でも何とか手が出そうな価格となっています。
この村は１９５０年代ごろ、電力会社が貯水池を造る目的で開かれた村で、１９８０年代には廃村になった、とのことです。
残された建物はホテル、境界、公営プール、住宅等、荒れた建物が多く、インフラの整備も不十分であり、整備に多額の費用が掛かるため、お手頃な価格に設定されていると思われます。
ちなみにこの村を観光地に変えて利益が出るまでに持っていくには、２００万ユーロ超（約２億８７００万円）かかるとのこと。
さて、この廃村、買い手がつくでしょうか？興味深く見守りたいと思います。
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馬毛島の小中学校跡地の売却額
基地移転を目的に政府の売却された馬毛島、その馬毛島で廃校になった小中学校の跡地が３３７０万円で売却される、との記事を見ました。
対象となる小中学校跡地の面積８８５３㎡、土地は固定資産税台帳、建物は公共施設の保険関係で使われる建物再調達価格基準建築単価表を用いて試算された価格、その合計額３２２６万円に約５％上乗せ価格をもって売却価格と決定したそうです。市有地であれば固定資産税の台帳価格はないと思いますが、周辺の民有地の台帳価格を基に試算したのでしょうか？
今回の学校跡地の売却額、今後、島内に残された市有地の売却の際の指標になっていくものと思われます。
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ハウステンボスの売却予想額
先日、「ハウステンボスの売却額」でも書きましたが、売却の話が出ているハウステンボス、その総額が８００億円規模では？との記事を見ました。５００億円～７００億円規模との予想でしたが、大きく上回る売却金額になりそうです。
このような大規模リゾートを鑑定評価する場合、広大な土地とそこに存するホテルなどの複数の施設が含まれるので難しい評価になります。過去、売却されたリゾートの価格なども参考にしたいところですが、売却時期によってはゼロ円、もしくは限りなくゼロ円に近いケースもあると考えられ、価格試算の参考となる適正な事例は少ないと思います。
ハウステンボス、コロナ禍で来園者が少ない中、購入者は今後どのように収益性を回復させるのか、注目して見守りたいと思います。
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河川敷に畑のお話
河川の管理は通常、その所有者である国や県などが行っており、自動車学校などとして使用される場合、その所有者から許可を得てコースを設置することになります。
先日、名古屋市の名駅前の道路端を畑にしていることがニュースになりましたが、以前から河川敷を畑にしている光景を目にすることが多いです。当然、無権利者であれば不法占拠であり、所有者から撤去を求められれば応ずる必要があります。
但し、河川であっても民地であることもあり、堤外民地とよばれています。このような堤外民地、３号地とも呼ばれ河川区域内であり、建物等の建築はできませんが、既得権で集落を形成している地域もあります。
このような堤外民地であれば、当然、畑として利用することは可能ですが、増水時などにおいて危険であるため、建物の再建築は基本的に不可と考えられます。
以前は散見された堤外民地の取引、大規模な自然災害が多発する昨今、取引実態はあるのでしょうか？興味深く思いました。
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