Archive for the ‘不動産のお話’ Category
解体費の鑑定評価額
建物の鑑定評価において老朽化及び陳腐化等の程度が激しく、修繕などを行っても継続使用が困難で、建物を取り壊すことが最有効使用と判断された場合、解体費を積算し鑑定評価を行うことになります。
解体費の内訳は、主に、仮設費、解体費、運搬及び処分費に分けられ、ここ近年値上がりしており、特に処分費が高騰しています。ＲＣ造や鉄骨造の場合、鉄骨部分はリサイクル可能であることから売却予想額を解体費から控除することもありますが、コンクリート片や木くずは処分されることになります。
先日、ネットで旧岐阜県庁舎の再利用に関する記事を見ましたが、解体した場合、約１億７６００万円かかるとのことでした。但し、建物保存を前提に免震工事などを行った場合の工事費は約３２億～５２億円とのこと、この建物を鑑定評価するとした場合、最有効使用は取り壊しということになります。
この旧庁舎は歴史的建造物であり、保存を求める声も多いのですが、費用対効果を考える取り壊される可能性が高いと思われます。
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鎌倉の大邸宅の不動産価格
私が住んでいた名古屋市東部には、時々、学校と間違えるほどの大邸宅がありました。聞くと、土地の名士の方が代々住んでおられるとのことでした。但し、代替わりを機にマンションなどに建て替えられることが多く、残念ではありますが時代に流れを感じました。
先日、神奈川県鎌倉市で文豪、大佛次郎さんの大邸宅が売りに出されたとの記事を見ました。土地の広さ約５７７㎡、建物は築９０年以上の木造瓦葺平屋建て、和洋折衷の様式だそうです。
価格は税込み３億４８００万円、レストランや旅館などとして活用できそうですが、現況建物を実際に活用するには、約３０００万円の修繕費用が掛かるとのことです。
記事では、この不動産を買い取った業者方は、本来建物を解体するところ、この不動産の経緯を知り、現状利用を前提とした買い手を探しているそうです。
日本の昭和から令和の歴史を見てきた旧大佛邸、よい買い手が見つかるといいですね。
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造成地の鑑定評価
今回の長雨、各地で大きな災害をもたらしましたが、熱海市では造成地が山ごと崩落し、大災害となってしまいました。亡くなられた方のご冥福をお祈り致します。
今回の災害、現地の状況や専門家の話などから、人災の可能性が高いと言われています。開発業者は県の指導を無視し、違法な盛土を繰り返していたとの記事を見ました。非常に悪質なケースだと思います。
造成地の鑑定評価を行う場合、原価法をいう手法を適用することになります。素地（山林や湖沼、海面の場合もあります）の価格に造成に要する費用を加算して土地の価格を求める手法です。造成費の額が鑑定評価額に大きく影響することになるので、高低や傾斜のきつい山林や、水深が深く埋め立てが難しい湖沼、海面は造成費が高額となり、結果、鑑定評価額も高くなります。
今回災害が起きた土地を開発した業者は、利益を多く出すため造成等で違法な行いをしていたと考えられます。
土地の造成を行う際、盛土と切土を行いますが、傾斜地に土をもって土地を平面にする盛土は、切土に比べて地盤は弱くなります。但し、今回の災害のように、地域一面土地が流失してしまうと、切土であっても災害の危険性が高く、山を切り開いた造成地は避けた方がよいと実感しました。
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オンワードHDがビル売却
アパレルブランドを展開するオンワードHDが名古屋市中村区のビルを売却と発表しました。場所は名古屋市中村区名駅南、ここ数年、地価が大幅に上昇したエリアにあります。
譲渡価格は約６５億円、約３５億円の譲渡益が発生するそうです。簿価は約２８億円、建物が減価償却することを考えると、購入時から地価が如何に上昇したかがわかります。
バブル期も、地価が頂点に近い時点で売った人が土地成金になりました。アパレルや旅行産業など現在厳しい業界の企業による不動産の売却が進むものと思われます。
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イレギュラーな土地にアパート
建物及び構築物を建てるには、建築基準法で道路法上の道路に２ｍ以上接面している必要があります。また、旗竿地に共同住宅を建てる場合、条例でさらに厳しい基準が設けられているケースが多いです。
先日、敷地が道路に２ｍ１０㎝（不動産業者の広告記載）接している土地に、アパートを建築中のケースを見ました。土地は旗竿地ではなく、ほぼ長方形ですが、敷地の北西端が道路に接しているイレギュラーな土地です。２軒長屋が取り壊された後、長期間、空き地の状態でした。
この土地は、戸建て住宅地としての需要は弱いですが、駅至近に位置しており、買い手は３階建てアパートとして十分な収益性を確保できると判断したようです。ワンルームであれば、敷地内に駐車場を確保する問題も発生しないので、まさに土地の最有効使用であると思います。
最近は車を持たない単身者も多く、このようなイレギュラーな土地に収益物件としてアパートの建築が増えていくものと予想されます。
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住宅地の価格と方位との関係
不動産の鑑定評価を行う場合、方位は価格を形成する重要な要因の一つであり、一般的には住宅地については南向きの土地が高くなります。店舗を最有効使用とする商業地については、方位が考慮されることは通常はないですが、食料品や反物など日照を嫌う品物を扱う場合、北向きの土地が好まれると聞いたことはあります。
この土地価格と方位の関係ですが、南向きの土地が好まれるのは、日照に優れ、採光が暖が取りやすく、より生活が快適であることが理由となります。最近、南向きの土地の優位性について懐疑的な意見を聞くことがありますが、やはり南向きの土地がよいことに変わりはないと思います。
また、最近は戸建住宅地域にある土地であっても、駅から近い等利便性に優れた地域の場合、南側隣地の戸建住宅が取り壊され、３階建てアパートが建つケースも増えてきました。このような将来的なリスクを避けるためにも、私は戸建住宅を買う場合は南向きの土地をお勧めしています
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大型商業施設と不動産の価格
不動産の価格を形成する要因として、商業施設との距離も考慮することがあります。
品揃えの豊富なスーパーが近いと買い物などの時間が節約でき、生活しやすいことが理由だと思います。私は単身向けのマンションなどの鑑定評価をする場合を除いて、商業施設との距離はあまり重視していません。もちろん、徒歩圏を大きく外れている場合などは検討しますが、駅距離の不動産価格に与える影響が大きいですし、最近は毎日買い物に行くより、車で大量に購入する生活スタイルが主流になっていると考えるからです。
先日、コロナ禍の名古屋圏ですが、先の地価公示において大規模商業施設が開業した区の住宅地の地価が上昇しました。周辺居住者の利便性が高まったことが理由だと思いますが、住宅地需要への影響は不明です。また、渋滞など負の影響も考慮する必要があるのかな、と思います。
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ウッドショックと３Dプリンターの家
最近、ウッドショックによる住宅価格の高騰、とう記事を多く見ます。木材価格が上昇し、木造住宅の価格も上昇傾向にあるとの内容です。理由は、世界的な木材需要の増加で輸入材の価格が上がっているからだそうです。
今の段階では、値上がり分は建築業者が負担しているケースが多く、値上がりの実感は薄いですが、今後、住宅以外の木製家具などの価格も上昇していくものと思われます。
木材価格は高止まることが予想される中、海外では３Dプリンターで造られた家が注目されています。工期や費用が抑えられるうえ、木材以外での躯体の建築も可能であることから日本でも普及すると思います。
建築業界からの反発は予想されますが、３Dプリンターで家を造る時代はそう遠くはないかもしれません。
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トランクルームで土地活用
以前は遊休地の土地活用というと、アパートか駐車場が一般的でしたが、最近はトランクルーム運営による土地活用が増えてきました。狭小戸建住宅が増え、自宅に置けない物を入れているのでしょうか。利用者は増えているようです。
私の知り合いでもオートバイが好きな人がいるのですが、高価なオートバイを取られないようにコンテナ倉庫を借りていました。オートバイを日常の足としては使いにくいですが、お休みの日しか乗らないのであれば倉庫を借りるのも有効だと思います。
以前、冷凍倉庫に使われていた過小地の鑑定評価をしたことがあります。依頼者の話では、オートバイ倉庫として賃貸運営するとのこと。中心部からも比較的近く、需要はあるとのことでした。
オートバイ倉庫で注意すべき点は、土地価格と賃料、需要の見極めだと思います。中心部から近い土地は過小地や不整形地であったも破格なものは少ないので、高めに賃料設定が必要になりますし、郊外であれば土地価格は安いですが、十分な需要が見込めるか、台数や賃料は確保できるか、などを慎重に検討する必要があると思います。
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買い手がいない空き家の話
高齢化、過疎化が進む中、空き家が増えています。このような地方の空き家、コロナ禍前は売りに出しても中々買い手がつかなかったそうですが、最近では地方移住を希望する人を中心に問い合わせが増えているそうです。
今朝、「買い手０の空き家」、との記事を見ましたが、コロナ移住という追い風の中、買い手がいないことは考えにくいと思います。売り希望価格と買い希望価格とのミスマッチが理由だと思います。売り手が思い切って安い価格を付ければ、買い手は見つかると思います。
私も名古屋近郊の空き家を探している一人ですが、やはり建物の築年が浅かったり、道路付きなどの条件のよい物件は、イメージより高めの価格がついています。売り手が売り急いでいないのだと思います。
このような地方の物件を探す際、注意しなければならないことは災害リスク、特に土砂災害警戒区域内の物件はやめた方がいいと思います。このような物件に限らず安めの価格設定されている物件には理由があり、災害リスクなど物件詳細を慎重に調べることが必要です。
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