Archive for the ‘不動産の価格’ Category
島の鑑定評価
尖閣諸島や馬毛島の売買で注目を集めた島の鑑定評価額、私は遭遇したことはありませんが、難しい鑑定評価になると思います。
最近のアウトドアブームで、瀬戸内海などの孤島が売買されるとの話は聞いたことはありますが、相場を形成する程の取引数ではなく、その売買金額が表に出てくることも少ないことが理由です。
また、実際の取引金額が分かったとしても、島は千差万別であり、個別性が強いことから比準が難しいこともあげられます。
先日、中国の女性が日本の島を購入した、との記事を見ました。広さは約７０万㎡、サンゴ礁が見えるとのことなので沖縄付近の島なのかと思います。
気になるお値段は不明ですが、入札開始価格は１１００万円とのこと、落札金額はそれ以上になったと思われます。
島、特に無人島は水道などのインフラがなく、交通手段となる船も必要となることから、需要者はインフラ整備にお金を掛けられる人に限られると思います。
将来、所有する無人島が開発されて生活が可能となった日には、自分一人だけのプライベートビーチでの休暇を楽しむことができる、夢のような話ですね。
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事故物件の家賃
事故物件とは、過去に事件等何等かの問題があった不動産を言い、対象となる事故は、自殺や殺人など主に事件性のある人の死を指すことが多いです。忌み物件と言われることもあります。
事故物件、広義に言えば人の死に至る事件でなくても、強盗や放火などの犯罪が絡んだ不動産も含めてよいと思います。
事故物件の売買、土地建物であれば建物は解体されて更地売買になることが通常と考えられ、市場性減価はあまり問題になることはないかと思われます。
よく問題になるのはマンションなどの解体が困難な場合で、自殺者が出た物件の場合、市場相場の半値などと言われることが多いです。
先日、ネットで事故物件の賃貸の場合、家賃は類似物件の２割～３割安のことが多い、との記事を見ました。価格と賃料との違いを考慮しれば、凡そ妥当な減価率だと思います。
事故物件、売買も賃貸もそうですが、心理的瑕疵を気にする人はいくら安くても契約しませんし、気にならない人にはお得な物件であると言えます。
不動産鑑定評価の業務で、以前、自殺者と事故死者の出た物件を調査したことがあります。私は霊感は強い方ではありませんが、やはり異様な雰囲気を感じたのを覚えています。
事故物件、精神的に強い人以外、やはり手を出さない方が無難なのかもしれません。
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戸建住宅の修繕費
戸建住宅の修繕費、以前は水回りやフローリング、クロスなどを交換する場合、標準的な建物で２５０万円～３００万円が相場と言われたものですが、最近は建築資材等が上昇しており、修繕費も値上がりしている状態です。
特にウッドショック、ウクライナ危機に加えて円安により新築建物の価格が高騰しており、中古建物を購入しフルリフォームする需要者が増えているそうです。
先日、延面積３０坪程度の戸建住宅の修繕費が３０年間で８００万円～１０００万円、との記事を見ました。この金額には水回りや内装だけではなく、外壁などの外装のメンテナンス費用も含まれていました。
３０年間の修繕費を９００万円とした場合でも、年間約３０万円を積み立てる必要があり、理想的ではありますが現実的ではないという印象です。
最近の戸建住宅は施工の質が上がっており、築年を経た建物でも通常の使用方法であれば著しい老朽化は見られないものが多いです。
但し、中古の戸建住宅は個別性が強く、築年が同じでも施工の質や前オーナーの使用方法などで建物の程度に差がでることになります。購入後の修繕費も違ってくるため、購入前に建物の状態について十分把握することが大切です。
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別荘地の価格
別荘地というと、富裕層が夏に避暑に訪れるリゾートというイメージが阿ありますが、実際にはそのようなブランド力のあるリゾートばかりではなく、限界集落に近い朽ち果てた別荘地も多く存在しています。
先日、その中でもブランド力があり、全国的な知名度を誇る人気別荘地の価格ランキング記事を見ました。気になるベスト３の結果ですが、
３位：千葉県館山市（１６．９万円/㎡）
２位：長野県北佐久郡軽井沢町（２８．７万円/㎡）
１位：神奈川県三浦郡葉山町（４１万円/㎡）
となりました。
ベスト３は全て首都圏ないしは首都圏から新幹線で行くことができる範囲にあり、高原リゾートは軽井沢町のみ、他の２つは海岸リゾートとなりました。その中でも第２位の軽井沢町、第１位の葉山町は皇室との縁の深い町であり、葉山町は御用邸もありますね。
やはり人気の別荘地、価格も高く、特に軽井沢町と葉山町は庶民には手の出ない価格となっています。
以前、軽井沢町は長野県で唯一国から交付金を受けていない自治体と聞いたことがありますが、町の税収のほとんどは固定資産税と考えられます。
来年は固定資産税の評価替えの年、人口減や産業の衰退に悩む地方の自治体がある一方、固定資産税という安定した財源がある人気リゾート地、価格の格差がますます開きそうな気配です。
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村を全ての売り出し価格
日本でも過疎が進み、限界集落が社会問題化していますが、先日、スペインで村全体が売りに出された、との記事を見ました。
気になる価格は約３８００万円、一般の方でも何とか手が出そうな価格となっています。
この村は１９５０年代ごろ、電力会社が貯水池を造る目的で開かれた村で、１９８０年代には廃村になった、とのことです。
残された建物はホテル、境界、公営プール、住宅等、荒れた建物が多く、インフラの整備も不十分であり、整備に多額の費用が掛かるため、お手頃な価格に設定されていると思われます。
ちなみにこの村を観光地に変えて利益が出るまでに持っていくには、２００万ユーロ超（約２億８７００万円）かかるとのこと。
さて、この廃村、買い手がつくでしょうか？興味深く見守りたいと思います。
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容積率緩和の土地価格への影響
容積率は建ぺい率と共に、その土地に建てられる建物等の規模を決める要素であり、特に高度利用を目的とする商業地の価格を形成する重要な要因となります。
先日、京都市が市南部を中心に、建物の高さの上限規制と容積率を緩和する計画がある、との記事を見ました。京都市は観光都市、景観を保護するため規制していたものを、住宅地の価格高騰を抑えるため緩和するそうです。
京都市は住宅地の価格高騰により、特に若年世帯の人口流失が問題となっており、高さ制限及び容積率の緩和により、土地の上部空間の利用を促進することで、住宅地の地価高騰を抑制する考えのようです。
但し、容積率と地価は一般的に正比例の関係であり、前記のとおり高度利用目的の商業地の地価は上昇することが予想されます。
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大規模工場跡地の鑑定評価
大規模工場の鑑定評価は、類似性を有する取引事例も少なく、難しい鑑定評価の一つだと思います。大規模工場は、規模が大きいのはもちろんですが、存する建物の数も多く、用途も工場や事務所など多岐にわたり、また、敷地内に調整池がある場合などその扱いに苦労することになります。
先日、岩手県にあるNEC工場跡地が売買される、との記事を見ました。広さ約８万３６００㎡、駅に隣接しているそうです。気になる売買価格は１７億６０００万円、不動産鑑定評価額に基づいた価格だそうです。
この鑑定評価額、土地建物、土地のみの価格かは不明ですが、立木と建物の解体撤去費用が５億２８００万円とのことです。やはり大規模な工場だけあって、解体撤去費用も高額ですね。
跡地ですが、市が民間資本を導入すながら利活用する計画とのこと、首都圏から離れた広大地、手を挙げる民間資本は現れるかなど、今後の動向が注目されます。
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馬毛島の小中学校跡地の売却額
基地移転を目的に政府の売却された馬毛島、その馬毛島で廃校になった小中学校の跡地が３３７０万円で売却される、との記事を見ました。
対象となる小中学校跡地の面積８８５３㎡、土地は固定資産税台帳、建物は公共施設の保険関係で使われる建物再調達価格基準建築単価表を用いて試算された価格、その合計額３２２６万円に約５％上乗せ価格をもって売却価格と決定したそうです。市有地であれば固定資産税の台帳価格はないと思いますが、周辺の民有地の台帳価格を基に試算したのでしょうか？
今回の学校跡地の売却額、今後、島内に残された市有地の売却の際の指標になっていくものと思われます。
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大手町プレイスの売却価格
東京都千代田区にある大手町プレイスの政府保有分が売却される、と発表されました。政府の持分は不明ですが、売却額は４０００億円程度と見られます。
この大手町プレイスは東京メトロ大手町駅に直結しており、都心一等地という立地の良さに加えてアクセスもよいことから高額での取引となりました。
今回の大手町プレイスの売却額は、昨年売却された東京都港区の電通ビルの約３０００億円を上回り、国内不動産取引で最大の案件となります。
円安や物価の上昇など経済の先行きが不透明な中、今回のような大型の不動産取引が今後も続いていくか注視したいと思います。
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不動産の理論的物件価格
不動産の鑑定評価を行う際、その価格の種類として主に積算価格（不動産の再調達原価に着目する原価法を適用）、比準価格（不動産の市場性や比較可能性に着目する取引事例比較法を適用）、収益価格（不動産の収益性や投資採算性に着目する収益還元法）が上げられます。
先日、あるネット記事で「不動産の理論物件価格」という言葉を目にしました。初めて知る言葉だったのでよく読んでみると、中古マンションの家賃中央値から算出した価格とのこと、おそらく収益（家賃）を還元利回りで還元して出された価格だと思われます。
この不動産の理論的物件価格とは、鑑定評価における収益価格のことだと思います。確かに以前は収益価格を理論値と書いた鑑定評価書を多く見ましたが、最近はめっきり見なくなりました。理論値では価格に説得力がなく、鑑定評価額の信頼性が損なわれることが理由だと思われます。
不動産の収益価格は、採用する還元利回りが重要ですが、このこの不動産の理論的物件価格を求める際の還元利回りはどのように求めているのか、とても興味深く思いました。
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